Телефон горячей линии:
+7 (495) 780-17-86

Андрей Аверкиев: «9000 налогоплательщиков воспользовались льготами по земельному налогу на сумму 25 миллионов рублей»

Как изменится налог на недвижимость для жителей Подмосковья в 2016 году? Может ли кадастровая стоимость соседних земельных участков одинаковой площади различаться в разы? Что делать, если вы считаете, что кадастровая стоимость на земельный участок сильно завышена? Кто имеет право на льготы по имущественным налогам? Ответы на все вопросы дал министр имущественных отношений Московской области Андрей Аверкиев в рамках Часа Правительства в Мособлдуме.

- Тема кадастровой оценки недвижимости очень важная, - подчеркнул Андрей Аверкиев. - Кадастровая оценка сама по себе не самоцель, это налоговая база для исчисления двух основных видов налогов – земельного налога и налога на имущество. Эти налоги касаются практически каждого жителя нашей страны. Поэтому особое внимание этому вопросу уделяется Губернатором, на уровне Правительства РФ. Президент Российской Федерации В.В. Путин говорит о том, что очень важно, чтоб кадастровая оценка была справедливой, так как в том числе и от нее зависит размер налогов. В то же время появилось немало спекуляций на тему кадастровой оценки, да и просто путаницы. В докладе я попробую описать реальную картину, которая сложилась у нас в Московской области.

«Кадастровые ошибки исправляем бесспорно и бесплатно»

По количеству земельных участков Московская область лидирует среди регионов России - в Государственном кадастре недвижимости оценено 3 миллиона 300 тысяч земельных участков, или 7% от всех учтенных земельных участков в Российской Федерации.

- Последняя кадастровая оценка земельных участков проводилась в 2012 году, еще по заказу Росреестра, в соответствии с существующим порядком, - - рассказал министр Андрей Аверкиев. - А ее результаты были утверждены в 2013 году. Новая кадастровая стоимость земельных участков действует с 1 января 2014 года.

Как сообщил министр имущественных отношений Андрей Аверкиев, в Московской области пять основных категорий земельных участков – это земли населенных пунктов (наибольшее количество участков, их около 2 миллионов, площадью 500 000 га), промышленности (36 000 участков площадью 250 000 га), сельхозназначения (64 000 площадью 2 000 000 га), отдельно выделены садоводство и дачные товарищества (1 300 000 площадью 200 000 га), и самая маленькая категория - это земли рекреации – особо охраняемые территории (около 4000 площадью около 74 000 га).

- По результатам кадастровой оценки 2013 года, в каждой из этих категорий наблюдается рост, - рассказал Андрей Аверкиев. - В среднем, на 42% от предыдущей кадастровой стоимости. Зачем это было сделано? Задача была довести кадастровую стоимость до ее рыночной стоимости. Ведь по науке, по теории, кадастровая стоимость должна примерно равняться рыночной. В этом ее смысл, в этом практика всего мирового налогообложения – в частности, имущественных налогов.

Как проводилась кадастровая оценка? Говоря о ее методике, министр имущественных отношений Андрей Аверкиев отметил, что кадастровая оценка, учитывая ее объемы, проводится массовым методом – оценщик не ездит на место, не смотрит каждый участок, это физически невозможно. Оценивая земельный участок, оценщики опираются на определенную математическую модель и федеральные стандарты. Но массовый метод, в отличие от индивидуального, предполагает неизбежность ошибок.

- Ошибки есть, их достаточное количество, мы этого не скрываем, мы об этом говорим, и наша задача как органа госвласти, которому поручено вести эту работу – свести эти ошибки к нулю, - пояснил Андрей Аверкиев. - Потому что даже одна ошибка означает, что к одной семье придет неправильное налоговое уведомление, завышенный налог, - и так быть не должно.

Так почему происходят ошибки?

- Качество оценки безусловно зависит от полноты и качества исходных данных, - рассказал Андрей Аверкиев. - Источник информации один – ГКН. В нем указаны такие параметры как удаленность земельного участка от основных населенных пунктов, вид разрешенного использования, площадь и т.д. Тут я вынужден попенять нашим муниципальным коллегам, потому что полномочия по установлению видов разрешенного использования - на уровне муниципалитетов, и здесь творчество наших некоторых муниципальных коллег иногда зашкаливало. Мы в своей практике иногда встречали такие виды разрешенного использования как например «спортивно-танцевально-торговый комплекс». К какому виду недвижимости его отнести? К спорту и развлечениям? Или к торговле? В зависимости от этого определяется уровень кадастровой стоимости. Такие «неординарные, творческие» ВРИ встречаются очень часто. На землях ИЖС, под дачное строительство очень распространена ошибка – в кадастровом паспорте земельного участка и в муниципалитетах был зафиксирован вид разрешенного использования «жилая застройка». Как оценщик поймет, какая это жилая застройка? Под ИЖС или 25-этажный многоквартирный жилой дом? По стандартам оценки, в таких случаях оценщик должен взять максимальный показатель. В результате возникает очевидная кадастровая ошибка, поэтому, когда мы такие вещи выявляем, очевидно, что это неправильно, и ошибка должна быть исправлена.

Следующая типовая ошибка – неверный адрес участков в федеральном кадастре недвижимости (ошибка местоположения). Как рассказал министр имущественных отношений Андрей Аверкиев, это проблема нестыковки двух систем – Федерального адресного реестра, который ведут в ФНС, и ГКН. Хрестоматийный пример, когда населенные пункты с одинаковым названием находятся в разных районах Московской области, и оценщик, учитывая, что адрес неточный, не видит, а где же этот населенный пункт находится, и ошибочно определяет кадастровую стоимость.
  
- Есть, конечно, и ошибки, которые допускали сами оценщики – яркий пример был в Домодедово, когда оценщик не учел близость аэропорта, не учел глиссаду, - пояснил министр Андрей Аверкиев. - Понятно, что в этой зоне земельные участки не так популярны, и, как следствие, рыночной стоимости таких земель ниже. Как мы с этим боремся? Стандартные процедуры, предложенные законодательством – это комиссия по рассмотрению споров по кадастровой стоимости при Росреестре и судебный порядок пересмотра кадастровой стоимости.

Но в Московской области впервые в стране была введена процедура исправления кадастровой стоимости без использования этих процедур.

- Когда мы выявляем массовые ошибки, мы предъявляли претензии в рамках гарантийных обязательств тем, кто выполнял кадастровую оценку, - рассказал министр Андрей Аверкиев. – И этот оценщик вносил изменения в кадастровую стоимость. На практике это выглядело так: к нам приходило заявление от гражданина, мы, предварительно оценивая, понимали, что допущена ошибка. И направляли претензию кадастровому оценщику, он вносил исправления, Минмособлимущество выпускало юридически значимый документ – нормативный акт, который мы направляем в ГКН в Кадастровую палату, там происходит исправление цифры, а из Кадастровой палаты - в ФНС, и там происходит пересчет налога. Это никак не влияет на жителей, для них это исправление бесспорно и бесплатно. Главное – довести до нас информацию.

- За 2015 год таким образом исправлены 83 000 ошибок, – рассказал Андрей Аверкиев. - По нашим оценкам, это немного - в пределах погрешности, 3% от всего количества участков на территории Московской области. Но повторюсь, даже одна ошибка – это проблема конкретного жителя, и этого быть не должно.

Но земельный налог зависит не только от кадастровой стоимости, это всего лишь база, итоговая сумма налога зависит от ставки, которую устанавливают муниципалитеты - городские округа, сельские поселения, городские поселения.

- В течение 2015 года – апрель – май- июнь мы практически в ежедневном режиме выслушивали, приглашали к себе глав муниципалитетов, их на тот момент было 323, - рассказал министр имущественных отношений Андрей Аверкиев. - Обсуждали с ними тему кадастровой стоимости и вообще, насколько справедлив будет налог на их территории, насколько он будет посилен для жителей, и какой реакции от жителей можно будет ожидать. В процессе обсуждения смотрели возможность снижения ставки, - это полномочия муниципалитетов. Ставка 0,3% максимальная, она может быть понижена хоть до 0. По итогам наших встреч 284 ОМС (почти 90%) оставили прежние ставки. Максимальная ставка 0,3% была установлена по 211 муниципалитетам практически 60% от общего количества, понижены ставки до 0,2% (37 органов местного самоуправления) и 0,15% (36 ОМС). По нашим рекомендациям, только 35 муниципалитетов снизили ставки. Поскольку я принимал участие во многих совещаниях, лично задавал вопрос главам, а убеждены ли они в том, что при такой кадастровой стоимости и такой ставке земельного налога не будет недовольства жителей. По итогам этих совещаний от каждого главы муниципалитета мы получили письмо, что кадастровая стоимость участков справедлива, налоговая нагрузка посильна.
 
Кто может воспользоваться льготами по земельному налогу?

- По федеральному законодательству – льготы невелики. Для Героев Советского Союза, ветеранов, инвалидов – предусмотрена льгота всего 30 рублей с участка. Мы рекомендовали Советам депутатов принять льготы по освобождению от земельного налога на 50-100% малоимущих, многодетных, пенсионеров. Кто-то нашими рекомендациями воспользовался, кто-то посчитал, что им это не нужно. К примеру, большой поток жалоб, что не предоставляют льгот, идет из Королева. По данным ФНС, в 2015 году в Московской области льготами воспользовались порядка 9 тысяч человек году, на сумму 25 млн рублей. Эта система работает. Но любая льгота по законодательству носит заявительный характер, никто ее так просто не даст, нужно прийти в ФНС, написать заявление, обосновать и получить ее.

Какой земельный налог должны платить владельцы земельных участков под ИЖС и СНТ?

К примеру, налог за средний земельный участок порядка 10 соток под ИЖС, расположенный в зоне до 60 км от МКАД, до переоценки был 6 700 рублей в год, стал 9 000 рублей в год – произошел рост на 35%. При этом земельный налог в годовом доходе собственника (в среднем, 38 600 руб./в месяц) не превысит 2%.

- Но надо понимать, что, если у кого-то в собственности гектар, надо взять и умножить цифру грубо говоря на 10, - пояснил министр Андрей Аверкиев. - Принцип очень простой – собственник несет бремя по содержанию собственного имущества и святую обязанность по уплате налога. Тут все очень просто: если можешь содержать такое имущество и платить такие налоги – владей, если нет - значит, дели участок, продавай часть, оставляй столько, за сколько можешь платить.

Что касается предпринимателей, то земельный налог в структуре затрат собственников земельных участков, занимающихся предпринимательской деятельностью, при строительстве жилья не превышает 1%, в сельском хозяйстве – 1%, в рекреации и зонах отдыха – 2,4%.

Всего, в собственности юрлиц 200 000 земельных участков на площади 900 000 га, это 6% от общего количества и 30% от общей площади всех участков в Московской области.

В 2016 году граждане впервые заплатят налог на недвижимость от кадастровой стоимости

Налог на недвижимость физлиц – местный, на уровне сельских и городских поселений и городских округов. В 2016 году мы впервые заплатим его от кадастровой стоимости за 2015 год, пока еще от предыдущей кадастровой оценки 2012 года. Но уже налог на имущество физических лиц за 2016 год будем платить в 2017 году от новой кадастровой оценки, которая была проведена в 2015 году.

- По количеству объектов недвижимости, учтенных в ГКН, Московская область тоже уверенно лидирует, - рассказал министр Андрей Аверкиев. – Объектов капитального строительства в Московской области около 8 миллионов – 9% от количества объектов в РФ. Наибольшее количество - квартиры и комнаты – 41%, индивидуальные жилые дома – 21% и дальше по убыванию СНТ - 14%, гаражи, стоянки – 4% , торговля – 1%, и объекты прочего нежилого назначения – производственные здания, промышленные предприятия, офисные центры, здания перспективного назначения – таких у нас порядка 15%.
  
Кадастровая стоимость квартир и комнат выросла незначительно, на 5% – по словам министра имущественных отношений Андрея Аверкиева, потому, что предыдущая оценка была выполнена наиболее точно. Другая ситуация по индивидуальным жилым домам – рост составил до 50%. По кадастровой стоимости гаражей рост мизерный, до 3%, предыдущая оценка попала в точку. По торговле прежде действовала сильно заниженная кадастровая стоимость, она дала 70-процентный рост. И по прочим объектам рост составил до 50%.

Ставки налога, максимально установленные Налоговым Кодексом, могут быть муниципалитетами понижены: по квартирам – 0,1%, по жилым домам и дачам – 0,3%, по нежилым помещениям – 0,5% от кадастровой стоимости.

- Льготы по налогу на имущество, в отличие от земельного налога, предусмотрены законодательством максимальные – порядка 17 категорий граждан выделены в льготный список, - рассказал министр Андрей Аверкиев. - Очень важен налоговый вычет – в некоторых случаях он сводит налог на недвижимость к нулю. Если у вас дачный дом площадью 50 кв метров, 7 х 7 кв. метров, то вы вообще не являетесь плательщиком налога на имущество. Если дом 100 квадратов, то 50 кв. метров можно вычесть и платить налог только с 50 кв. метров. Поэтому говорить о том, что будет ажиотаж при переходе к налогу на имущество физических лиц от кадастровой стоимости, неправильно.

При этом федеральный законодатель, понимая, что рост налога на имущество все же будет, предусмотрел поэтапный переход к этому росту на протяжении пяти лет по 20% в год, то есть с 2016 по 2020 год.

- Почему будет рост? Тысячи примеров, когда налог на имущество на 2-комнатную квартиру составляет 50 рублей в год, - рассказал министр имущественных отношений Андрей Аверкиев. - В то же время администрирование этого налога, бумага, краска, чтобы напечатать одно уведомление, составляет 60 рублей. Нелепо тратить 60 рублей, чтобы послать человеку платежку на 50 рублей, но так до сих пор происходит, и так быть не должно.

Заниженные налоги – обычная история в Подмосковье. Поэтому специалисты Минмособлимущества не удивятся реакции владельцев, которые прежде платили 50 рублей, а по-новому будут должны платить 1000 рублей в год – рост 20-кратный, хотя в абсолютном выражении размер налога справедливый.

Сколько же будут платить владельцы типовой 2-комнатной квартиры площадью 50 кв. метров?

- По первой зоне – до 30 км от МКАД – кадастровая стоимость таких квартир составит 95 000 – 104 000 за кв. метр, - пояснил Андрей Аверкиев. - Это четкое попадание в рынок, если сейчас пойти в любое агентство недвижимости, цена 2-комнатной квартиры будет примерно такая. На сегодняшний день жители платили налог, исчисленный с инвентаризационной стоимости – 1000 рублей. При поэтапном росте в 2016 году будут платить 1300 рублей в год. А в 2020 году выйдем на цифры выше – 2 850 рублей. Но даже при этом суммы налога, которые платятся раз в год, будут в 2 раза ниже нынешних ежемесячных коммунальных платежей.

С жилыми домами другая история – налоги будут больше, это очевидно.

- Для примера рассмотрен среднестатистический жилой дом площадью 200 кв. метров, - рассказал министр. - Кадастровая стоимость дома в зоне до 30 км от МКАД составит от 35 000 до 50 000 рублей за кв. метр. Дом в 30-60 км от МКАД будет стоить 30 000 -35 000 рублей за кв. метр. Дом в третьем поясе – свыше 60 км от МКАД – 15 000 – 20 000 рублей за кв. метр. Много это или мало? Чтобы построить жилой дом, он обойдется дороже, кадастровая стоимость, очевидно, ниже рыночного диапазона. Установив рыночную стоимость, мы могли собрать более высокие платежи в муниципальный бюджет, но посчитали, что это будет неправильно. Средний налог в год за жилой дом в Московской области в 2016 году составит 10 800 рублей.

А если помещение используется для бизнеса?

- В качестве примера для нежилых помещений мы взяли 170 кв. метров под ветеринарную клинику в г.Балашихе, - сообщил Андрей Аверкиев. - Налоговая нагрузка за 5 лет увеличится с 14 000 до 22 000 рублей – в 2015 году она вообще не увеличится, в 2019 году, поэтапно увеличится на 6000 рублей. Могу заверить, что это в рамках разумного и посильно для этого бизнеса.

Чтобы узнать, сколько составит ваш налог, можно зайти на сайт Правительства Московской области и воспользоваться калькулятором расчета земельного налога. Если есть вопрос, отправить его можно через портал «Добродел», или по адресу министраandreyaverkiev.mosreg.ru

С августа 2015 года таким путем поступило более 4000 обращений, порядка 53% признаны ошибками и исправляются, в 700 обращениях ошибок нет, оспорить это можно, воспользовавшись прежней процедурой – нанять оценщика, заплатить ему деньги, пойти в комиссию по оспариваниям при Росреестре и т.д.

Торговые центры должны платить прозрачный налог

Особая тема – налогообложение торговых центров площадью от 1000 кв. метров.

- Бизнес платит налог на имущество с так называемой балансовой остаточной стоимости, - рассказал министр Андрей Аверкиев. - Что такое балансовая остаточная стоимость? Это знают бухгалтера - как она считается, как занижается, и как сложно ее найти проверяющим из Налоговой службы, тоже все прекрасно знают. Это самый непрозрачный налог – налог на имущество юрлиц от балансовой стоимости. Поэтому законодатель абсолютно справедливо принимает меры по переходу на налог на имущество юридических лиц от кадастровой стоимости. Все это будет проходить поэтапно. В Москве воспользовались этим и ввели налог с кадастровой стоимости по полной линейке, мы же остановились только на крупной и средней торговле. Таких объектов на территории Московской области около 1700. Платить налог от кадастровой стоимости просто – кадастровая стоимость указана в кадастровом паспорте, есть ставка 1,5%. Ставки налога по сравнению с Москвой примерно одинаковые, в Москве даже чуть ниже - 1,3%. Но в Москве совершенно другая кадастровая стоимость. Поэтому налоговая нагрузка, по нашим расчетам, в Москве при 1,3% будет больше, чем в МО при 1,5% - в среднем, на 43%.

Каковы итоги?

- Подводя итог, отмечу, что обеспечен рост собираемости земельного налога, рост доходов от земельного налога - на 8 млрд рублей в 2014 году (25,8 млрд рублей) и на 9,1 млрд рублей в 2015 г. (35 млрд рублей), - рассказал министр имущественных отношений Андрей Аверкиев. – Второе - при переходе к новой методике уплаты налога на имущество с физлиц, не будет резкого роста налоговой нагрузки. Третье – то, что принят закон о снижении налоговой нагрузки на торговый бизнес в 2016 году – налоговая ставка снижена с 2% до 1,5 %. И об изменениях, которые нас ждут – кадастровая переоценка проводится через определенные промежутки времени 3-5 лет. Если земля оценивалась в 2013 году, то в 2017 году можем провести следующую оценку. А по недвижимости - в 2019 году. Важно то, что мы приняли участие в разработке федерального закона о создании института государственных кадастровых оценщиков в форме ГБУ – чтобы эта работа велась по-другому, не так, как сейчас. При аукционе на проведение оценки выиграть может кто угодно, есть риск, что победят непрофессионалы, которые демпингуют, падают в цене и, не имея ни штата, ни квалификации, ни опыта, дают невысокий результат. Чтобы этого не было, кадастровой оценкой на постоянной основе будут заниматься специализированные ГБУ и в рабочем, а не в пожарном порядке – шаг за шагом, метр за метром, исправлять ошибки и вычищать базы. Чтобы вносилась нужная информация в ГКН, чтобы было больше информации – чем больше информации и чем она достовернее, тем правильнее кадастровая оценка, здесь прямая причинно-следственная связь. Законопроект о государственной кадастровой оценке внесен Правительством России в Государственную Думу. Поэтому надеемся, что Федеральное Собрание примет и Президент подпишет эти изменения – и у нас с вами будет гораздо меньше поводов обвинять в несправедливости кадастровой оценки.

Источник - Минмособлимущество



Теги: Кадастровая стоимость, кадастровая оценка, налоги, земельный участок, Минмособлимущества, Аверкиев
10 Мая 2016

Оценка

Независимая рыночная оценка земельных участков, зданий, квартир, других объектов недвижимости и долей в них, а также оборудования, ценных бумаг, нематериальных активов, предприятий и др.