Телефон горячей линии:
+7 (495) 780-17-86

В интервью «Российской газете» Владимир Денисов рассказал о проблематике кадастровой оценки недвижимости

С 2016 года россияне, владеющие в том числе и загородной недвижимостью, будут платить за нее налоги исходя из кадастровой стоимости объекта. В этом году схема уже действует для жителей 28 регионов страны, включая и Московскую область.

Дачники Подмосковья активно оспаривают оценку своих домов: новый налог для двух соседей легко может отличаться в разы. Почему это происходит и как защитить свои права? Можно ли оспорить кадастровую оценку? На эти и другие вопросы ответил в интервью "Российской газете" генеральный директор Государственного унитарного предприятия "Московское областное бюро технической инвентаризации" Владимир Денисов.

Владимир Алексеевич, с 2016 года людям придут новые платежки по налогу на недвижимость. Расскажите, в чем же заключаются принципиальные изменения и чего ждать гражданам?

Владимир Денисов: Чтобы не запутаться в терминах, лучше всего сразу уяснить, что речь идет об изменениях в налогообложении, касающихся именно объектов капитального строительства (ОКС) - квартир, комнат в коммуналках, домов, гаражей, сараев и других объектов капитального строительства. Земельные участки тоже относятся к объектам недвижимости, но их изменения не затронули.

В 2016 году собственники объектов капитального строительства получат налоговые уведомления, в которых сумма налога будет рассчитана на основе кадастровой стоимости. Ранее для расчета налога использовалась инвентаризационная стоимость, которая могла быть существенно ниже рыночной.

Отчего в этом случае зависит конечная сумма налога?

Владимир Денисов: Как и прежде, от трех переменных - базы налога (теперь это кадастровая стоимость объекта), ставки налога, которую устанавливают органы муниципальной власти, а также от возможных льгот и вычетов.

Органы местного самоуправления муниципальных образований могут как уменьшить эти ставки до нуля, так и увеличить, но не более чем в три раза.

Рассчитать, какой будет налог на вашу собственность, можно на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС) - www.nalog.ru.

Некоторые граждане уже платят налоги за участки, исходя из их кадастровой стоимости. Последняя же кадастровая оценка земель в Подмосковье проводилась в 2013 году. С чем, по-вашему, связаны многократные различия стоимости соседних участков сопоставимой площади?

Владимир Денисов: При масштабных работах по оценке массовым способом невозможно совсем избежать неточностей. Такая оценка проводится без выезда, поскольку в каждом регионе миллионы объектов недвижимости - это колоссальный объем работ.

Впрочем, в массовой оценке нет ничего плохого, когда ее механизм проработан, а используемые данные из государственного кадастра недвижимости точны и достоверны. Но бывает так, что два одинаковых стоящих рядом участка оценены по-разному.

Почему так происходит?

Владимир Денисов: Так зачастую происходит, если эти участки в кадастре отнесены к разным категориям и видам разрешенного использования, а этот показатель является одним из важнейших при расчетах.

Например, один участок площадью восемь соток с двухэтажным частным домом расположен на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а соседний, совершенно аналогичный участок с таким же небольшим частным домом - на земле, предназначенной по документам под многоэтажное строительство. Оценщик, исходя из используемой методики, оценит квадратный метр такого участка в разы выше, чем квадратный метр участка под ИЖС.

И в этом случае не будет ошибки оценщика - он все делает строго по инструкциям, хотя справедливой такую высокую оценку назвать сложно. Таких прецедентов много, и собственникам здесь надо разбираться.

В данном случае владельцу пришлось через суд доказывать, что его случай - это ИЖС, а вовсе не "многоэтажка". К слову, теперь это возможно и во внесудебном порядке - через комиссию Росреестра. В итоге ему поменяли вид разрешенного использования, указанный в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Соответственно, и кадастровая стоимость участка была скорректирована.

Именно поэтому результаты оценки во многом зависят от тех данных, которые оценщики получают из ГКН.

Что стоит считать грубой ошибкой?

Владимир Денисов: Недостоверные сведения, характеризующие объект недвижимости. Для земельных участков - это категория и вид разрешенного использования, его площадь и местоположение. Для домов и дач - это, как правило, технические характеристики (площадь, этажность, износ).

Любая, даже мелкая, неточность в одном из этих показателей может привести к значительным завышениям и занижениям стоимости.

Насколько кадастровая оценка точнее рыночной? Ведь при продаже того же участка учитывается его расположение в лесу или на пригорке, удаленность от дорог, рек и озер, экология. При продаже домов - вид из окна и даже качество отделки балконов. А в кадастровой оценке уникальные индивидуальные характеристики отражаются?

Владимир Денисов: Увы, кадастровая оценка никак не может быть точнее рыночной, поскольку она - массовая, в то время как рыночная всегда индивидуальная.

Однако это не значит, что в рамках государственной кадастровой оценки не учитываются обозначенные вами критерии и им подобные. Повторюсь, оценщик оперирует данными, предоставленными из федеральных и муниципальных баз данных. Расположение и близость дорог при расчетах учитываются почти всегда, если же были предоставлены дополнительные сведения (износ домов и квартир, наличие коммуникаций и другие) - будут учтены и они. Однако иногда открытым остается вопрос актуальности и достоверности этих сведений.

То есть часть причин - это ошибки в данных, предоставленных оценщикам. А сами они все же могут допустить ошибки?

Владимир Денисов: Конечно, выбор оценочной организации для проведения государственной кадастровой оценки до недавних пор проходил исключительно на основе аукциона. То есть главным критерием была стоимость работ. Кто из оценщиков предложит заказчикам - региональным органам власти - меньшую цену, тот и проводит кадастровую оценку. Без нижней планки аукционы доходили до абсурда, когда исполнитель брался за работу за вознаграждение, которое ниже ее себестоимости. Разве можно в таком случае рассчитывать на высокое качество оценки?

Сейчас порядок выбора исполнителя изменен. Оценка жилых и нежилых объектов капитального строительства, земельных участков, свободных земельных участков для жилой и нежилой застройки исключена из перечня работ и госуслуг, при закупках которых заказчик обязан проводить аукцион в электронной форме. Это принципиально важно: заказчик - субъект Федерации - может использовать только формат открытого конкурса, что позволит выбирать оценщика, в том числе по квалификации и качеству оказываемых им услуг.

Кадастровую стоимость земельных участков собственники могут оспорить. А что будет с владельцами дач и квартир? Смогут ли это делать они, и будет ли это принципиально отличаться от сложившейся практики по земельным участкам?

Владимир Денисов: Во-первых, мы надеемся, что у собственников подмосковной недвижимости такой необходимости не возникнет. Московское областное БТИ, которое определено исполнителем государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных в Подмосковье, обладает всеми необходимыми ресурсами, в том числе собственными архивами о подмосковных строениях, и смею заверить, что оценка будет проведена максимально корректно. Всего до конца года нам предстоит рассчитать кадастровую стоимость более девяти миллионов объектов.

Впрочем, если вы считаете, что кадастровая стоимость вашей дачи или квартиры выше рыночной, то можете заказать отчет об оценке рыночной стоимости вашей квартиры или дома у независимого оценщика и оспорить, по вашему мнению, завышенную кадастровую стоимость в досудебном порядке.

37 процентов жалоб граждан на кадастровую оценку уже удовлетворены

Для этого необходимо обратиться в специальную комиссию при Росреестре по рассмотрению такого рода споров - они созданы в каждом регионе. Хочу обратить ваше внимание на то, что в качестве даты оценки в отчете об определении рыночной стоимости объекта недвижимости должна выступать дата, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Дела об оспаривании рассматриваются также и в судебном порядке.

Таким образом, всегда остается возможность скорректировать кадастровую стоимость, установить справедливую базу налога. Поверьте, в этом заинтересованы все, в том числе и органы государственной власти! Несправедливость и перекосы в одном случае понизят поступления в бюджет от налогов, в другом - понизят инвестиционную привлекательность и негативно повлияют на бизнес-среду. Поэтому законодатель постоянно совершенствует механизмы кадастровой оценки и ее корректировки.

Какими могут быть первые шаги по оспариванию?

Владимир Денисов: Есть три способа. Первый, как я уже сказал, обратиться в комиссии при территориальных управлениях Росреестра.

Второй - обратиться в суд. Комиссия, как и суд, принимает решение, рассмотрев отчет о проведении независимой рыночной оценки, поэтому именно от качества подготовки этого документа зависит, будет ли указанная в нем стоимость принята в качестве базы для расчета налога. Поэтому предельно ответственно выбирайте оценщика для подготовки такого отчета.

Третий вариант - наименее затратный, но не всегда возможный в тех или иных регионах страны - обращение в региональные органы имущественных отношений для исправления ошибок и неточностей в исходных данных при массовой оценке. Это происходит бесплатно, без подготовки отчета об оценке.

Прецеденты есть. Например, владельцам почти восьмисот земельных участков в сельском поселении Веселевское Наро-Фоминского района Московской области больше не грозят завышенные в пять-десять раз налоги. Миноблимущество организовало исправление ошибок, допущенных при проведении государственной кадастровой оценки в 2013 году, и перерасчет кадастровой стоимости земельных участков.

Процедуры оспаривания через комиссии тоже проходят конструктивно: количество обращений в суды снизилось на 69 процентов. Более того, в комиссиях было удовлетворено порядка 37 процентов жалоб - а это даже больше, чем число положительных решений в судах!

Теперь налогом будут облагаться не только квартиры, но и нежилые дома и так называемые недострои. Но что точно будет считаться недостроем? И как вообще можно платить за фундамент?

Владимир Денисов: Перечень объектов налогообложения в Налоговом кодексе пополнился такими понятиями, как "машино-место", "единый недвижимый комплекс", "объект незавершенного строительства". Последнее Гражданским кодексом Российской Федерации отнесено к недвижимому имуществу.

Если недострой обладает всеми признаками, по которому его можно отнести к объекту капитального строительства, то есть фундаментом, но не введен в эксплуатацию, он будет считаться объектом незавершенного строительства. Закон есть закон.

Источник – Российская Газета



Теги: Денисов, кадастровая оценка
17 Августа 2015

Оценка

Независимая рыночная оценка земельных участков, зданий, квартир, других объектов недвижимости и долей в них, а также оборудования, ценных бумаг, нематериальных активов, предприятий и др.