Телефон горячей линии:
+7 (495) 780-17-86

Точка зрения: Рынок замер в ожидании

В основном применяется три способа защиты нарушенных прав: 1) приведение кадастровой стоимости в соответствие с удельными показателями кадастровой стоимости, утвержденными нормативными актами субъектов РФ; 2) внесение новой кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости земельного участка; 3) оспаривание нормативного акта субъекта РФ, которым были утверждены результаты кадастровой оценки.

Земельный участок, квартира, гаражи, дачи в садовых товариществах — любая недвижимость с 1 января 2014 г. стала финансовой проблемой для собственников. Так как с этого момента начисление налога осуществляется по кадастровой стоимости. Согласно статьям 387, 394 Налогового кодекса, устанавливая земельный налог, представительные органы муниципальных образований(либо законодательные(представительные) органы государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга) в отношении различных земельных участков определяют и различные ставки — от 0,3 до 1,5%. Так, например, для участков, приобретенных для дачного хозяйства или занятых жилищным фондом, они не могут превышать 0,3%. Чтобы рассчитать платеж, необходимо определить налоговую базу, которой является теперь кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Изменения в налогообложении имущества затрагивают и частных землевладельцев, и крупных застройщиков, и собственников квартир, и арендаторов помещений. До 2018 г. планируется завершить налоговую реформу, предусматривающую отмену налога на имущество физических лиц, земельного налога с физических лиц и переход на единый налог на недвижимое имущество.

Раньше устанавливалась инвентаризационная (для физических лиц) или балансовая(для организаций) стоимость объекта, которая определялась БТИ по показателям, разработанным в 1970-е гг. В цене учитывались степень износа здания, его площадь, коммунальные удобства, качество жилых помещений и т. д., именно поэтому для владельцев и арендаторов уплата налога не была обременительной.

При расчете кадастровой стоимости (приравнивается теперь к рыночной стоимости) во внимание принимаются другие параметры. Например, место расположения объекта недвижимости. Таким образом, пусть и аварийное жилье, но в центре мегаполиса или дача в пределах 5 км от МКАД уже не будет оцениваться по показателям прошлого века.

Материальные последствия острее всего почувствуют участники рынка в крупных городах и прилегающих территориях. Здесь явно завышенная кадастровая стоимость ведет к переплате земельного налога или аренды. Так, например, если по новой кадастровой оценке земельный участок стоит 1 млрд руб., то земельный налог или арендная плата составит 15 млн руб. в год (1,5%). Высокая кадастровая стоимость обусловливает астрономическую выкупную цену земли в Москве.

Согласно федеральным стандартам оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508«Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», при оценке большого количества объектов недвижимости используются одинаковые стандартные методики, поэтому итоговый результат носит усредненный характер и может оказаться выше рыночных показателей.

Применение массовых методик оценки привело к тому, что кадастровая стоимость недвижимости стала в разы выше рыночной. Уже сложилась судебная практика — крупные застройщики успешно оспаривают кадастровую стоимость, не соответствующую рыночной.

Пока в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса РФ новые особенности исчисления и уплаты налога установлены в отношении отдельных объектов недвижимого имущества. В первую очередь это касается коммерческой недвижимости, к которой отнесены административно-деловые, офисные центры, торговые комплексы и помещения в них. Также к ней причислены нежилые помещения, которые согласно документам кадастрового либо инвентаризационного учета предназначены для размещения объектов торговли, офисов либо фактически используются для этих целей. В соответствии с названной статьей перечень таких объектов будет составлять орган исполнительной власти субъекта РФ до 1 января налогового периода. Так, правительством Москвы издано постановление от 29 ноября 2013 г. № 772-ПП «Об определении Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 г.», согласно которому в отношении 1842 объектов ставка в этом году — 0,9%. Никто не обязан уведомлять собственников объектов недвижимого имущества о том, что их имущество входит в установленный перечень и к нему применяется новый порядок налогообложения.

Физическим лицам платить придется с 2015 г. (налог за 2014 г. приходит в следующем за текущим годом). Но опять-таки никто не будет уведомлять собственников заранее о размере налога, или новой кадастровой стоимости объекта, или возможных льготах.

Закономерно возникает вопрос: что делать? В этой ситуации можно смириться и платить большие налоги — или попытаться снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости и тем самым уменьшить фискальную нагрузку. Механизм снижения кадастровой стоимости по земельным участкам отработан, поэтому владельцы недвижимости могут пока продумывать стратегию по улучшению своего финансового положения в отношении зданий, квартир и т. д. Кроме того, вводить налог предполагается дифференцировано, а в отношении отдельных категорий лиц предусмотреть льготы по его уплате. Однако предметно можно обсуждать этот вопрос только после 2015 г.

Установленную кадастровую стоимость можно оспорить как в досудебном, так и в судебном порядке. В среднем можно достичь снижения на 50%, т. е. сэкономить приличную сумму. План мероприятий, способ оспаривания и комплектность документов определяются индивидуально в зависимости от конкретной ситуации.

 

Источник - Ведомости

20 Марта 2014