Телефон горячей линии:
+7 (495) 780-17-86

Александр Коган, министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью: Мы должны насквозь видеть всех застройщиков

6 января 2013 года президент РФ подписал закон об обязательном страховании долевого строительства. Полностью этот закон заработает с 1 января 2014 года. Как скажется новый закон на жителях Подмосковья, каковы перспективы решения наболевших проблем долевого строительства в области, как реализуется программа по переселению жителей области из аварийного жилья, корреспонденту «Подмосковья» Александре ЛОСКУТОВОЙ рассказал министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью ­Александр КОГАН. 

- Александр Борисович, сколько объектов введено в эксплуатацию за прошедший год?  Скольким обманутым соинвесторам возвращены денежные средства? Какие объекты планируется ввести в 2013 году?

- В результате принятых совместно с администрациями муниципальных образований мер в 2012 году решен вопрос обеспечения прав граждан, вложивших средства в долевое строительство, по 31 объекту. Из них введены в эксплуатацию 27 жилых домов, по одному объекту люди получили свои деньги, вложенные в строительство, а по трем оставшимся – квартиры в других домах. В итоге были обеспечены права почти пяти тысяч граждан Подмосковья. Сейчас перед нами стоит задача решить вопрос 13,5 тысячи обманутых дольщиков. В первом квартале текущего года мы планируем ввести в строй около десяти объектов, в том числе в Воскресенском районе, Домодедове, Дмитрове, Одинцовском районе, Подольске, Сергиевом Посаде.

- Депутаты города Юбилейного предложили распространить нормы регионального закона о защите обманутых дольщиков в отношении долгостроев на федеральных землях. Как вы относитесь к этой инициативе? 

- Хорошая инициатива, будем поддерживать. Проблемные объекты есть, они никуда сами не денутся. Но если только признавать объект проблемным – ничего не изменится. Конечно, при признании объекта проблемным включают в реестр и дольщиков тоже, они понимают, что объект на контроле, и это их как-то морально поддерживает. Однако надо сделать очень многое, чтобы такие объекты привести в порядок. На территории области осталось три федеральных объекта. И по ним решения уже найдены. Один из них в Пушкинском районе, в поселке Челюскинцев, застройщик «Риама», земли Минсельхоза. Пока министерство от наличия обманутых дольщиков открещивается, предпочитая обвинять во всем Московскую область. В таких случаях, принимай закон или нет, все зависит от готовности федерального министра вникать в эти процессы. Но это их объект, на котором компания-застройщик без правоустанавливающих документов собирала деньги с граждан.

- Сколько проблемных объектов на территории области, где решения еще не найдены? 

- Около 20. Примерно по половине мы знаем, что надо сделать, но пока четко не можем прописать сроки. Так, например, в Климовске, на объекте по улице Серпуховской, дом 1, идет процедура банкротства. Вопрос можно начинать решать только тогда, когда она закончится. На объекте в Королеве процедура банкротства переходит к конкурсному производству, произошла оценка объекта незавершенного строительства, который выставляется на торги. Как только торги завершатся, по этому объекту вопрос будет решен, возможно, уже в этом году. Там  совет кредиторов не может договориться между собой, в нем большинство дольщиков, часть из них хочет жилье, а другая – деньги. Поэтому уже в четвертый раз откладывается решение суда и совета кредиторов – выставлять на аукцион или нет. В Пушкино к реализации достройки дома 47 в микрорайоне Серебрянка можно приступать только тогда, когда будет построен 48-й дом, чтобы можно было размежевать земельный участок, который сейчас арестован другой компанией.

В случае со скандальным СФК «Реутово» в Балашихе  сложно что-то сказать по перспективам. Потому что все обещания,  взятые действующим застройщиком, который, кстати, уже банкротится, не выполнены. При этом его банкротит компания, которой он должен меньше 300 тысяч рублей. Скорее всего, это самобанк­ротство. Пока не будет сформирован реестр требований граждан, что является самым главным документом для нас, органов исполнительной власти, которые защищают права граждан, мы по закону ничего сделать не можем. 

По вышеупомянутому объекту в поселке Челюскинцев пути решения уже найдены, но чтобы там реально что-то воплотить, Министерство сельского хозяйства России должно подписать соглашение, чтобы объект передали в ведение области. Министр пока не может понять, как на землях сельхозназначения, федеральных, могли появиться обманутые дольщики. А там все очень просто. Когда-то сюда пришла компания-застройщик и, не оформив надлежащим образом землю, не подготовив проект, просто собрала деньги с людей. Там уже сменилось две компании, они сейчас банкротятся. Что касается земель Минобороны, это объект в Балашихе, фирма «Тайфи», и в Юбилейном, фирма «Лесная корона». По ним решения уже найдены благодаря Сергею Шойгу, который держит вопрос на особом контроле. Хотя Министерство обороны на несколько лет ввело мораторий на продажу имущества, по таким объектам будет сделано исключение, поскольку здесь пострадали граждане. Это очень важно, потому что участок в Балашихе должен быть выставлен на аукцион. Объект в Юбилейном они готовы передать на достройку одному из своих подразделений. Однако они ставят условия  Московской области – по подводу инфраструктуры. А там вопрос не решен ни по теплу, ни по водоснабжению, ни по газификации. Поэтому сейчас задача – получить технические условия, посчитать стоимость подключения, по принципу софинансирования с муниципальными образованиями определить, как это будет происходить. В Ивантеевке, объект на Хлебозаводской, вся вина лежит на компании «Арго», которая натворила там бед. Она сейчас в реестре проблемных застройщиков. Мы нашли реального застройщика, который готов достроить проблемный объект. Однако компания «Арго» захотела 110 миллионов рублей, чтобы погасить свои расходы! Конечно, никто этих денег им не заплатит. Сейчас глава муниципального образования в рамках действующего законодательства вырабатывает юридическую стратегию для решения вопроса. Этот объект сложен еще и потому, что здесь людей уже обманывали два раза. Вначале та компания, которая начала строить, собрала деньги и исчезла. Потом пришла компания «Арго», снова собрала деньги и непонятно куда их дела. Мы как орган исполнительной власти даже не можем проверить целевое расходование этих средств – они просто не предоставляют документы. И сейчас, когда будет выработано решение проблемы, туда должна зайти третья компания, которая все-таки объект достроит, но мы должны быть в ней уверены на все 100%. 

В 99% случаев проблемы возникают из-за недобросовестных застройщиков. Это люди безответственные, алчные, занимающие бандитскую позицию по отношению к гражданам. В случае с СФК «Реутово» речь идет даже об угрозах физической расправы застройщика с дольщиками. А вообще по всем проблемным объектам мы уже знаем, что надо делать. Осталось только выработать сетевые графики достройки. 

- Каковы итоги реализации программы переселения граждан из аварийного жилья в 2010–2012 годах? Когда будет сформирована программа на 2013–2015 годы?

- Программа, которая была приостановлена в 2012 году в связи с грубейшими нарушениями по срокам, сейчас возобновлена.  Мы надеемся, что до 1 марта ее итоги будут утверждены. С 2012 года в Подмосковье реализуются три программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в которых участвует  21 муниципальное образование. Объем финансирования – 2,5 миллиарда рублей, из которых 50% – средства Фонда ЖКХ. По состоянию на начало 2013 года переселено 4307 человек, введено в эксплуатацию 67 жилых домов, перенесен ввод в эксплуатацию на текущий год еще 12 жилых домов. Новая программа планирует к переселению за 2013–2015 годы 15 тысяч человек, им будет предоставлено около 230–240 тысяч квадратных метров жилья. Врио губернатора на этот счет дал четкие поручения. Даже если мы не войдем в федеральную программу, будем делать свою, региональную. Еще будут муниципальные программы по ликвидации ветхого и аварийного жилья. Там, по нашим предположительным оценкам, будет переселено порядка 7–8 тысяч граждан за три года. 

- В декабре были внесены поправки в Уголовный кодекс РФ, которые ужесточают наказание за мошенничество, влекущее за собой лишение граждан права на жилье...

- Этот закон будет касаться в основном долевки, там, где есть двойные продажи, где не выполняются договорные обязательства и факты свидетельствуют о том, что  объект не будет завершен. Там, где есть нецелевое использование денег,  где произошел обман, подлог, застройщиками предоставлялись недостоверные данные. Это будет уголовно наказуемая статья, предусматривающая лишение свободы до 10 лет. Практики пока нет. Но она будет формироваться, и областные правоохранительные органы заинтересованы в том, чтобы начинать формировать ее с Подмосковья. У нас очень много мошеннических схем и недобросовестных застройщиков, поскольку область очень привлекательна для строительства. Многие хотят инвестировать в Подмосковье, хотят жить здесь. К сожалению, это и стимулирует мошенников. Простые граждане не вполне разбираются в местной конъюнктуре. И тут возникает второй вопрос. Мы уже начали в ноябре - декабре реализовывать программу информирования граждан о законных формах сделок и предупреждать о незаконных. В этом году мы должны ее довести до такого состояния, чтобы каждый гражданин понимал, куда он в любой момент может позвонить либо зайти на сайт и посмотреть, где он может заключить качественную сделку. Этой полной прозрачности достичь непросто, здесь нам будут помогать, в том числе и СМИ. Хочу поблагодарить журналистов, которые нам помогают в серьезном и быстром информировании граждан о самостроях, о незаконных сделках, о проблемных застройщиках. Это вторая сторона вопроса, потому что уголовно наказывать – важно, но главное – не допустить, чтобы граждане попались на удочку мошенников. Надо всегда обращать внимание на земельный участок, на форму договора и на то, зарегистрирован ли он или нет. Если все три составляющие в порядке, покупать можно. А если тебя сначала будут убеждать ценой, а все остальное пообещают в процессе стройки – ты уже попал. 

- Сколько объектов самостроя выявлено  к началу 2013 года? Какие меры по ним принимаются?

- Когда мы только начали этим заниматься, было выявлено 363 самостроя. Сейчас их уже 395. Есть  объекты, которые можно оформить документально, но появляются новые. Очень много жалоб сейчас идет из городского округа Домодедово. Там в ежедневном режиме работает наша группа. Думаю, что 395 объектов – это не предел. В целом по Московской области принято решение о сносе 25 незаконных построек. В суде находится 91 дело. Снесены 6 объектов. По распоряжению врио губернатора мы обеспечиваем максимальное информирование граждан по всем самостроям. Вся информация  размещена на нашем сайте. Более того, мы четко описываем схемы обмана граждан. Но теперь важно не допускать, чтобы появлялись такие объекты, и понимать, что делать по каждому их них. Здесь тоже разработан четкий алгоритм действий, необходимо выполнить три главные условия – безопасность проживания (проектно-сметная документация должна пройти проверку на безопасность), согласие соседей (публичные слушания на предмет согласия всех живущих в окрестностях дома) и, конечно, подвод коммуникаций. Если все три условия возможно выполнить, объект приводится в соответствие. И решением межведомственной комиссии, которая действует при главе муниципального образования, этот объект может быть введен в эксплуатацию. Если же эти условия невозможно выполнить, решение по объекту принимает суд. Если этот объект по суду будет признан опасным для проживания, решение однозначно – сносить. А если даже в рамках суда можно договориться, объект будет иметь право на жизнь. Главное, чтобы была сторона, которая готова устранить недостатки. У нас есть объекты, которые просто бросили застройщики. Построили, продали и убежали с деньгами. И у нас есть пример решения такой ситуации в Химках. Граждане такого дома объединились в ЖСК, устранили абсолютно все недоделки самостоятельно (проложили дорогу, провели газ как себе, так и окрестным жителям, канализацию, водопровод, приняли участие в ремонте детсада, в суд представили обследование данного объекта по устранению недостатков) и сейчас подписывают в суде мировую. 

- Расскажите о планах комитета на наступивший год. 

- Один из серьезных планов – развитие арендного жилья. У человека должна быть возможность снять квартиру в доходном доме по прозрачному договору, избегая частного найма. Это одна из задач, которые перед нами ставит врио губернатора.  Надеюсь, уже к концу года мы представим реальные результаты по нескольким пилотным проектам. 

Мы планируем развивать жилищную кооперацию. Члены закрытой системы ЖСК смогут получать землю, строить себе жилье без посредников и управлять процессами внутри самого ЖСК. Для этого необходимо разработать и принять соответствующий областной закон. 

В рамках поручений врио губернатора в этом году мы планируем ввести как минимум половину существующих проблемных объектов. В настоящее время по каждому из объектов проходят совещания с участием местных администраций, дольщиков и потенциальных застройщиков, формируются сетевые графики завершения строительства. 

Большая задача для нас – контроль за долевым строительством в области. Мы должны насквозь видеть всех застройщиков Московской области, их баланс, финансовую устойчивость, реально должны понимать, в каком объеме привлекаются деньги, на каком этапе строительства. В связи с этим мы планируем большое количество проверок. Мы хотим внести поправки в федеральное законодательство о рекламе с точки зрения усиления контроля по сделкам. У нас есть предложения, что нельзя рекламировать объект, если в установленном порядке не получены все документы на строительство, чтобы не вводить в заблуждение граждан.

Мы хотим получить более серь­езные полномочия по контролю за целевым использованием средств граждан для строительства домов. Вообще я считаю, что рынок новостроек, где привлекаются деньги граждан, нужно зарегулировать до такой степени, как зарегулированы банковская и страховая деятельность. В долевом участии, несмотря на существующий 214-й закон, степень ответственности недостаточная, его все стараются обойти. Гарантий для возврата внесенных денег граждан недостаточно. В 2014 году начнется повсеместное страхование долевки. Все сделки такого рода на рынке должны страховаться. Для этого надо пройти огромный переходный период подготовки, ревизовать все сделки. Необходимо подписать соглашения со страховыми компаниями и банками, которые будут предоставлять застройщикам гарантии, чтобы мы видели, какие это застройщики, их финансовую устойчивость. Плюс – общества взаимного страхования, где застройщики будут объединяться. Мы уже знаем, как это будет работать на территории области. И тогда уровень надежности сделок станет стопроцентным. А человек, который внес свои деньги за квартиру, сможет спать спокойно.

 

Источник - ЕНП
7 Февраля 2013