Телефон горячей линии:
+7 (495) 780-17-86

Сломать дом - В России две власти: одна разрешает строить, другая - разрешает построенное сносить

 

"РГ" выяснила, почему на дачных участках сносят незаконные постройки

Вчера в Вешках продолжали сносить скандально известную пятиэтажку на улице Выставочной, квартиры в которой собственник участка уже успел распродать. Всего в Подмосковье 147 подобных проблемных домов, незаконно возведенных на землях индивидуального жилищного строительства и на садовых участках, подсчитал губернатор Московской области Сергей Шойгу. Столкнулись с этой проблемой и другие регионы.

И не факт, что это последние подобные строения. Почему же грядки плодоносят "высотками"? Какие существуют прорехи в законах, способствующих их появлению? Специалисты называют несколько причин.

У этой проблемы "ноги растут" из Градостроительного кодекса, считает первый заместитель председателя комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству Мартин Шаккум. Он очень либеральный, говорит депутат. Сегодня по закону собственники земли, выделенной под индивидуальное жилищное строительство или сад, могут строить на ней дом до трех этажей площадью до 1500 кв м в упрощенном порядке, без проведения экспертизы. Вторая проблема, по мнению Шаккума, неопределенность статуса этих домов. Депутат намерен в осеннюю сессию поднять этот вопрос в Госдуме.

Регулирование застройки на таких землях производится на основании только Свода правил "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения", добавляет юрист Московского союза садоводов Полина Тришина. В этом документе не отражены максимальные размеры застройки, а лишь приводятся расстояния от границ смежных земельных участков, в том числе и противопожарные. "Как правило, при строительстве "небоскребов на огороде" никакие требования не соблюдаются. Это должно быть основанием для компетентных органов еще во время "нулевого цикла" остановить возведение дома, - подчеркнула Тришина. - Но, увы, такой контроль не ведется".

В БТИ Московской области "РГ" указали и на другую причину, связанную уже с "дачной амнистией". "До 1 марта 2015 года для регистрации права собственности на здания, которые являются объектом индивидуального жилищного строительства, разрешение на строительство, а также на ввод объекта в эксплуатацию не требуется, - напомнили в организации. - Именно это является той "лазейкой" в законодательстве, которой пользуются нерадивые застройщики. Они просто регистрируют по декларации построенные ими здания как объекты индивидуального жилищного строительства (не более трех этажей для проживания одной семьи). А потом предлагают к продаже квартиры, которые не проходили проверку на техническую возможность их создания". Поэтому, настаивают многие юристы, необходимо ввести новое правило: под "дачную амнистию" должны подпадать только дома, построенные до выхода соответствующего федерального закона.

Но когда эти "дыры" наконец залатают?

Ситуация со сносом жилого дома в Вешках - это концентрация "заржавелых" проблем, связанных с использованием в России земель, пояснил "РГ" руководитель Экспертно-аналитического центра Института экономики недвижимости, председатель Комитета по оценке и экономике недвижимости Торгово-промышленной палаты Олег Скуфинский. По его мнению, число подобных скандальных Вешек будет только расти, пока в стране не будет создан единый публичный классификатор объектов недвижимости, пока в Кадастре не станут отражать все сведения об ограничениях и обременениях по эксплуатации объектов. Пока не примут проекты планировки и застройки территорий с указанием, что на них можно строить, а что - нет. Но для этого, говорит эксперт, нужно принять целый блок документов, вносящих поправки в Гражданский, Земельный, Градостроительный кодексы.

А пока, чтобы оперативно разрешить ситуацию, настаивает Скуфинский, федеральной власти необходимо в приоритетном порядке принять законодательные акты, которые бы препятствовали или запрещали возводить многоквартирные дома на землях сельхозназначения. И разработать критерии отнесения дома к многоквартирному, с точки зрения планировки и застройки. Глава аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко поддерживает коллегу. Он также считает, что во избежание повторных ситуаций надо ввести ограничения на объемы строительства на дачных территориях, исходя из числа квадратных метров на человека и на сотку земли. "Чтобы при строительстве и нормальная дача не страдала, но и многоквартирный дом вместо нее нельзя было построить", - уточняет он.

Проблема шире юридической, говорит Репченко. "Это прямое следствие того, что государство не может предоставить гражданам ни достаточное количество жилья, ни вовлечь в коммерческий законный оборот неиспользуемые земли с тем, чтобы люди не были заложниками такого рода ситуаций с дачами-гибридами. "Ни один нормальный человек не повелся бы на покупку квартиры в таком странном доме, если бы на рынке было много нормального жилья по доступной цене", - говорит Репченко.

Тем временем

Мошенники уже научились обходить даже существующие запреты. В Екатеринбурге, например, процветает новый вид мошенничества на рынке недвижимости: возведение многоквартирных жилых домов, как правило, трехэтажных, на земельных участках, выделенных под индивидуальное жилищное строительство. Первый скандал с незаконным особняком разгорелся еще пару лет назад, когда под снос пошла многоэтажная гостиница, выстроенная на окраина города. Вместо предусмотренного по проекту скромненького домика хозяин участка выстроил многоквартирный дом, где поселил приезжающих китайцев. Тогда после многомесячной тяжбы суд вынес решение в пользу городской администрации о сносе незаконного строения.

Но вскоре выяснилось, что идея вместо личных особняков создавать доходные дома прижилась и расцвела в Екатеринбурге. Более того, владельцы таких разросшихся коттеджей начали выигрывать суды. Последний скандал разгорелся вокруг дома на улице Облепиховой на южной окраине Екатеринбурга. По всем внешним признакам дом смотрелся как обычное многоквартирное жилье, но по строительной документации проходит как индивидуальный особняк. Администрацией было подано заявление в суд с требованием прекратить строительство странного коттеджа на десяток семей, но возведение здания не было остановлено. Более того, рядышком на улице выросли точно такие же здания "индивидуальной застройки", большая часть из которых успели заселить.

Администрация города Екатеринбурга уже неоднократно подавала в суд исковые заявления о сносе самовольных построек. Однако по всем рассмотренным судом делам администрации в удовлетворении исковых требований о сносе отказано.

Формально к таким стройкам не придерешься. Владельцы возводят здания не выше трех этажей, площадью не более 1,5 тысячи квадратных метров. Оформляют долевую собственность. То есть по всем документам это индивидуальное жилье, у которого просто десяток собственников. Для его строительства каких-то дополнительных разрешений не нужно. И даже если в федеральной регистрационной службе откажутся регистрировать права собственности на такую недвижимость, то их заставят это сделать по суду, - неофициально пояснил нам один из представителей городского комитета по строительству, добавляя, что подобные коттеджи сейчас растут как грибы по всему городу.

В администрации оставили "черный список" многоквартирных коттеджей, которые по большому счету необходимо снести, хотя бы потому что все инженерные коммуникации, проложенные в округе, не предусматривают такой нагрузки. В списке указано пока 18 адресов. И это только то, что удалось выявить официально по объявлениям о продаже квартир, размещенных в Интернете и в печатных изданиях. Реальное же количество таких домов намного больше.

А в пригородных садоводствах Петербурга нередко строятся так называемые таунхаусы. Кроме того, застройщики возводят на загородных участках "апарт-отели", которые юридически функционируют как гостиницы, но комнаты в них не сдаются, а продаются состоятельным гражданам.

Однако незаконными бывают не только многоквартирные дома. Недавно в Архангельске сгорела одна из самых известных построек города - дом Сутягина. Его владелец, чьим именем и называют строение, претендовал на упоминание в Книге рекордов Гиннесса в разделе "Самое высокое деревянное здание в мире". Его высота достигала 38 метров и насчитывала 13 этажей, которые состояли из небольших башенок и перекрытий. И были построены без единого гвоздя в дань северный традиций деревянного зодчества.

Именно причудливость строения послужила причиной его демонтажа. В 2008 году по решению суда верхние этажи были разобраны, поскольку дом не соответствовал требованиям пожарной безопасности.

Подготовили: Светлана Добрынина, Елена Ляшенко

Советы экспертов "РГ"

У застройщика, продающего квартиры, должны быть разрешения на строительство и на проект, напоминает управляющий Московским адвокатским бюро Вячеслав Леонтьев. Кроме того, дом как объект недвижимости и право собственности на него можно зарегистрировать только после акта госкомиссии по приемке здания в эксплуатацию.

При этом подключение внутренних коммуникаций - газа, канализации - также происходит на основании утвержденного проекта. Что касается потенциальных инвесторов - физических лиц, то перед тем, как заключать договоры на строительство, проверять надо не только права собственника на тот или иной земельный участок, но и назначение самого земельного участка. Если это земли поселений и есть право на строительство многоквартирных объектов недвижимости, то разрешение на стройку выдаст местная администрация. Если же это земли сельхозназначения и дачных товариществ, то возводить многоквартирные дома там запрещено и никакого разрешения не может быть.

Текст: Татьяна ЗыковаОльга НестероваИрина Пуля

8 Августа 2012