Телефон горячей линии:
+7 (495) 780-17-86

Порядок организации работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках государственной кадастровой оценки

Действующим законодательством не предусмотрено прямого участия кадастровых инженеров при проведении работ по государственной кадастровой оценке, в связи с чем не представляется целесообразным установление их функций, обязанностей и ответственности при осуществлении указанных работ.

 

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 27.05.2011 N Д06-2712.

 

Статьей 24.13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ ''Об оценочной деятельности в Российской Федерации'' (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) установлено, что государственная кадастровая оценка проводится исключительно в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'' (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ) видами объектов недвижимости, подлежащими отражению в государственном кадастре недвижимости, являются земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства.

 

На текущий момент соответствующим законодательством Российской Федерации не установлено понятие ''единый объект недвижимости''.

 

В соответствии со ст. 15 Федерального закона N 135-ФЗ в обязанности оценщика входит соблюдение в том числе требований Федерального закона N 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков (далее - стандарты и правила оценочной деятельности), членом которой является такой оценщик.

 

Кроме того, в соответствии со ст. 24.15 Федерального закона N 135-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случаев определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик в период между проведением работ по государственной кадастровой оценке.

 

В свою очередь, Федеральный стандарт оценки ''Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)'', утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (далее - ФСО N 4), является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости ( п. 2 ФСО N 4) и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости ( п. 1 ФСО N 4), в том числе дополнительные требования и (или) процедуры к проведению соответствующей оценки по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным иными федеральными стандартами оценки ( п. 2 ФСО N 4).

 

Таким образом, требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, которыми должен руководствоваться оценщик, не ограничиваются исключительно требованиями федеральных стандартов оценки.

 

Понятие ''государственная кадастровая оценка'' установлено ст. 24.11 Федерального закона N 135-ФЗ.

Понятие ''государственный кадастр недвижимости'' установлено п. 2 ст. 1 Федерального закона N 221-ФЗ.

 

Таким образом, действующим законодательством установлены понятия ''государственная кадастровая оценка'', ''государственный кадастр недвижимости'' и дублирование их в ФСО N 4 , по мнению Департамента, является излишним.

 

В соответствии со ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ заказчиком работ по определению кадастровой стоимости является орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки. При этом государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления.

 

Согласно п. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ ''О внесении изменений в Федеральный закон ''Об оценочной деятельности в Российской Федерации'' и отдельные законодательные акты Российской Федерации'' (далее - Федеральный закон N 167-ФЗ) до 1 января 2013 г. полномочия по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, за исключением полномочий, установленных ст. ст. 24.17 и 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ, также реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Росреестр).

 

Таким образом, в соответствии с положениями Федеральных законов N N 167-ФЗ и 135-ФЗ заказчиками работ по определению кадастровой стоимости в период до 1 января 2013 г. могут выступать как орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, так и Росреестр.

 

В свою очередь, в случаях размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд (далее - размещение заказов) применяется Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ ''О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд'' (далее - Федеральный закон N 94-ФЗ).

 

Частью 5 ст. 22 и ч. 5 ст. 34 Федерального закона N 94-ФЗ установлено, что при размещении заказов путем проведения конкурса и аукциона к конкурсной документации и документации об аукционе должен быть приложен проекта контракта, который является неотъемлемой частью конкурсной документации и документации об аукционе соответственно.

 

При этом следует отметить, что согласно ст. 2 Федерального закона N 94-ФЗ законодательство Российской Федерации о размещении заказов основывается на положениях Гражданского кодекса Российской Федерации, Бюджетного кодекса Российской Федерации и состоит из Федерального закона N 94-ФЗ, иных федеральных законов, регулирующих отношения, связанные с размещением заказов. При этом нормы права, содержащиеся в иных федеральных законах и связанные с размещением заказов, должны соответствовать Федеральному закону N 94-ФЗ.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом N 135-ФЗ.

Так, ст. 10 Федерального закона N 135-ФЗ установлены обязательные требования к договору на проведение оценки.

 

Кроме того, в соответствии с п. 16 Федерального стандарта оценки ''Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)'', утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), проведение оценки включает в том числе заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку. Пункт 17 ФСО N 1 содержит обязательные требования к содержанию задания на проведение оценки.

 

Таким образом, по мнению Департамента, действующее законодательство содержит требования к составлению договора и задания на проведение оценки, в том числе кадастровой.

5. В отношении создания единой системы обработки информационных данных для целей осуществления работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости

В соответствии с положениями ФСО N 4 оценщик в ходе определения кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся на дату проведения оценки уровню рыночных цен.

В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

 

Кроме того, в соответствии с п. 14 ФСО N 4 при определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

Важно отметить, что в соответствии с п. 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Обращаем внимание, что действующим законодательством не установлено иных требований к информации, используемой при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, и источникам ее получения.

 

В соответствии со ст. 24.11 Федерального закона N 135-ФЗ под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в том числе формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости, заключение с ним договора на проведение оценки, последующее определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.

 

В соответствии со ст. 24.13 Федерального закона N 135-ФЗ перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется Росреестром.

При формировании такого перечня объектов недвижимости указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении Росреестра.

 

Как указано выше, определение кадастровой стоимости, в соответствии со ст. 24.15 Федерального закона N 135-ФЗ, осуществляется оценщиками (субъектами оценочной деятельности), за исключением случаев определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик в период между проведением работ по государственной кадастровой оценке.

 

В соответствии со ст. 4 Федерального закона N 135-ФЗ субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ (оценщики).

 

В соответствии со ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков), направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Обязанности оценщика и его имущественная ответственность установлены соответственно ст. ст. 15 и 24.6 Федерального закона N 135-ФЗ.

Таким образом, действующим законодательством Российской Федерации установлено, что оценщиком осуществляется деятельность, направленная на определение, в частности, кадастровой стоимости.

 

Вместе с тем в соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона N 221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом N 221-ФЗ сведений о недвижимом имуществе.

В соответствии с п. 4 ст. 1 Федерального закона N 221-ФЗ под кадастровой деятельностью понимается выполнение управомоченным лицом (кадастровым инженером) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом N 221-ФЗ, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (кадастровые работы).

 

В соответствии со ст. 37 Федерального закона N 221-ФЗ результатом кадастровых работ являются межевой план, технический план и акт обследования.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством кадастровым инженером обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о недвижимом имуществе (кадастровые работы), результатом которой являются межевой план, технический план и акт обследования.

 

Источник - СМАО

16 Августа 2011