Телефон горячей линии:
+7 (495) 780-17-86

Анализ судебной практики, связанной с оценочной деятельностью, за первое полугодие 2011 года

По сути заявленных и рассмотренных за первое полугодие 2011 г. споров в арбитражных судах Российской Федерации, связанных с оценочной деятельностью, выявлены следующие характерные спорные моменты и практика их разрешения:

- Суд признал незаконным постановление судебного пристава-исполнителя об оценке рыночной стоимости арестованного имущества, вынесенное на основании отчета оценщика, поскольку согласно заключению назначенной судом экспертизы рыночная стоимость имущества в четыре раза превышает стоимость, принятую судебным приставом. (ФАС Северо-Западного округа, постановление от 26 января 2011 г. по делу № А56-84686/2009).

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя об оценке и признании недостоверной определенной независимым оценщиком величины рыночной стоимости принадлежащего обществу на праве собственности объекта недвижимости.

Для определения рыночной стоимости арестованного имущества судебный пристав-исполнитель привлек независимого оценщика и на основании составленного им отчета об оценке  вынес постановление о принятии результатов оценки имущества должника, указав на отсутствие оснований сомневаться в достоверности определения рыночной стоимости арестованного имущества.

Полагая рыночную стоимость принадлежащего ему недвижимого имущества заниженной, а постановление судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки этого имущества незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Согласно части 1 статьи 85 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ  
«Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 1 части 2 статьи 85 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ  
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке) рыночной стоимостью объекта оценки является наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Принимая во внимание, что отчет независимого оценщика является лишь одним из доказательств по делу, суд по ходатайству общества назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость принадлежащего обществу объекта недвижимости в четыре раза превышает рыночную стоимость, принятую судебным приставом-исполнителем.

Кроме того, как установлено судом по материалам дела, размещенные в сети «Интернет» данные на сходные объекты недвижимости также свидетельствуют о существенном занижении рыночной стоимости исследуемого объекта.

- Суд отказал в удовлетворении заявления о признании недостоверными результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и незаконными действий, выразившихся в проведении и организации такой оценки, так как определение кадастровой стоимости участков заявителя не зависит от их рыночной стоимости, в связи с чем представленный им отчет независимого оценщика не влияет на результаты кадастровой оценки, утвержденные действующим и не оспоренные нормативным правовым актом Красноярского края, а указание неверного вида разрешенного использования участков не является основанием для признания незаконными действий по внесению в государственный земельный кадастр сведений о кадастровой стоимости этих участков (ФАС Восточно-Сибирского округа, постановление от 14 февраля 2011 г. по делу № А33-3773/2010).

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра и Росреестру о признании недостоверными результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и о признании незаконными действий, выразившихся в организации и проведении государственной кадастровой оценки земельных участков.

Общество является собственником земельных участков, расположенных в Красноярском крае.

Постановлением Правительства Красноярского края утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края, в том числе принадлежащих обществу земельных участков.

С целью определения налоговой базы по земельному налогу общество обратилось в Управление Росреестра с запросом информации о кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности участков.

Общество по результатам независимой оценки рыночной стоимости принадлежащих ему земельных участков установило, что величина их кадастровой стоимости превысила в 7,3 раза величину их рыночной стоимости.

Полагая, что Управлением Росреестра и Росреестром не соблюдена процедура кадастровой оценки земельных участков, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании действий государственных органов по проведению кадастровой оценки.

Статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений сторон) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В целях реализации указанных положений Правительством Российской Федерации утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (постановление от 8 апреля 2000 г. № 316), Минэкономразвития России утверждены Методические указания по государственной оценке земель населенных пунктов (приказ от 15 февраля 2007 г. № 39) и Административный регламент по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» (приказ от 28 июня 2007 г. № 215).

Суд постановил обоснованные выводы о соблюдении Управлением Росреестра требований норм материального права, определяющих порядок государственной оценки земель общества на основе их кадастровой стоимости, вследствие чего доводы общества о необходимости определения рыночной стоимости участков и о нарушении порядка установления их кадастровой стоимости подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм материального права и не соответствующие имеющимся в деле доказательствам.

- В удовлетворении исковых требований о признании недостоверными отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения и отчета об определении рыночной стоимости данного помещения, а также о взыскании убытков отказано, так как стороны заключили договор купли-продажи имущества по собственному волеизъявлению, согласовав продажную цену объекта недвижимости, при этом действующее законодательство не предусматривает заключение данного договора только по цене, равной величине рыночной стоимости имущества, определенной в спорных отчетах об оценке  
(ФАС Волго-Вятского округа, постановление от 15 февраля 2011 г. по делу № А29-2698/2010).

Банк обратился в арбитражный суд с иском к обществу А и обществу Б о признании недостоверными отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 1 и отчета об определении рыночной стоимости указанного помещения № 2.

Банк и общество А заключили договор возмездного оказания услуг целью которого являлось определение рыночной стоимости нежилого помещения. Обществом А был составлен отчет об оценке № 1.

Впоследствии банк и общество Б заключил договор на выполнение работ по оценке имущества с целью определения рыночной стоимости упомянутого помещения. Обществом Б был составлен отчет об оценке № 2.

Банк по договору купли-продажи имущества приобрел названное нежилое помещение у лица.

Право собственности банка на объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке.

Посчитав величину рыночной стоимости объекта оценки недостоверной и недопустимость ее использования при осуществлении сделок с объектом оценки, банк обратился в арбитражный суд.

В статье 12 Закона об оценке предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценке, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Объект недвижимости до его приобретения банком находился в собственности у лица, которое приобрело его на аукционе у муниципального образования.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 Закона об оценке).

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо) разъяснено, что в случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценке под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи имущества банка с лицом оценка не являлась обязательной, стороны были вправе определить стоимость имущества по своему усмотрению. Более того, предъявление иска об оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Банк и лицо сами согласовали продажную цену объекта недвижимости и заключили соответствующий договор купли-продажи. Отчет оценщика содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в отчете.

Кроме того, в соответствии с действующим законодательством предпринимательская деятельность сопряжена с риском, и субъекты предпринимательской деятельности несут ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств независимо от наличия в этом их вины (абзац 3 пункта 1 статьи 2пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса).

Согласно статье 24.6 Закона об оценке убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности нескольких условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд не усмотрел противоправного поведения в действиях общества А и общества Б по оценке нежилого помещения и причинно-следственной связи между данными действиями ответчиков и убытками, пришел к выводу о том, что возможность возникновения негативных последствий для банка в данном случае составляет предпринимательский риск, и отказал в удовлетворении исковых требований.

- Иск о взыскании убытков, возникших в результате затягивания процедуры банкротства и уклонения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от своевременного проведения экспертизы отчета об оценке недвижимого имущества унитарного предприятия, удовлетворен, поскольку именно несвоевременное представление уполномоченным органом заключения по отчету конкурсного управляющего привело к затягиванию процедуры банкротства (ФАС Поволжского округа, постановление от 28 февраля 2011 г. по делу № А12-11124/2010).

Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к Минфину России, к Росимуществу, к Территориальному управлению Росимущества о взыскании с Российской Федерации за счет казны Российской Федерации в пользу предприятия убытков.

Предприятие признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) установлены особые условия продажи имущества должника - унитарного предприятия, которое оценивается независимым оценщиком с представлением заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 130 Закона о банкротстве, в редакции, действовавшей на момент обращения конкурсного управляющего предприятия в Территориальное управление Росимущества, имущество должника - унитарного предприятия оценивается независимым оценщиком с представлением заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке.

Территориальным управлением Росимущества получено обращение конкурсного управляющего предприятия о необходимости дачи заключения по проведенной оценке рыночной стоимости имущества предприятия с приложением соответствующего отчета.

Не получив заключения Территориального управления Росимущества, конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением об оспаривании бездействия Территориального управления Росимущества по непредоставлению заключения по отчету.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Необходимыми условиями для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков необходимо совокупное наличие следующих элементов: наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, вина причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между незаконными действиями (бездействием) причинителя вреда и возникшими негативными последствиями.

Суд указал, что отсутствие заключения государственного финансового контрольного органа, тем более отрицательного, препятствовало осуществлению реализации имущества предприятия.

Заключение уполномоченного органа было направлено арбитражному управляющему после предъявления требования об оспаривании бездействия уполномоченного органа.

Судом указано, что несвоевременная выдача отрицательного заключения ведет к затягиванию процедуры банкротства, увеличивая расходы, связанные с ведением указанной процедуры и лишая арбитражного управляющего возможности для организации своевременной подготовки другого отчета об оценке либо для реализации иных процедур определения рыночной стоимости имущества.

При изложенных выше обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что именно несвоевременное представление уполномоченным органом заключения на предоставленный конкурсным управляющим отчет привело к затягиванию процедуры банкротства и, следовательно, к дополнительным расходам, связанным с выплатой вознаграждения арбитражному управляющему.

- В удовлетворении иска о признании недостоверной величины стоимости объектов оценки - одной обыкновенной именной бездокументарной акции и пакета указанных акций, признании отчета недействительным отказано, поскольку законодательством не предусмотрена обязательность оценки величины рыночной стоимости акций при их продаже и оспаривание такой величины путем предъявления самостоятельного иска возможно только до совершения сделки (ФАС Дальневосточного округа, постановление  
от 1 марта 2011 г. № Ф03-149/2011 по делу № А24-2368/2010).

Лицо обратилось в арбитражный суд с иском к оценщику о признании недостоверной величины стоимости объектов оценки - одной обыкновенной именной бездокументарной акции общества и пакета указанных акций, признании отчета оценщика недействительным.

Между обществом и оценщиком заключен договор на оказание оценочных услуг в соответствии с заданием на оценку. Объектом оценки является пакет именных бездокументарных акций общества.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки, предполагаемым использованием результатов оценки - определение стоимости объекта оценки в рамках уголовного дела о причинении материального ущерба и для судебного разбирательства.

Считая величину стоимости объекта оценки недостоверной, лицо обратилось в арбитражный суд с иском.

В соответствии со статьей 6 Закона об оценке результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 13 Закона об оценке в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Информационного письма, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Суд установил, что законом или иным нормативным актом не предусмотрена обязательность оценки величины стоимости акций при их продаже обществом, и заключение сторонами договора купли-продажи пакета акций, в отношении которых возник спор.

В связи с этим, суд пришел к выводу о невозможности самостоятельного оспаривания достоверности величины стоимости указанных акций в судебном порядке и отказал в удовлетворении исковых требований.

 

- В иске о признании недействительным договора присоединения отказано, поскольку тот факт, что эксперт изменил сделанный им в экспертном заключении вывод и пришел к выводу о несоответствии отчета оценщика об определении рыночной стоимости одной акции общества законодательству об оценочной деятельности, не свидетельствует о проведении реорганизации общества с нарушением требований статьи 77 Закона об акционерных обществах (ФАС Центрального округа, постановление от 14 марта 2011 г. по делу № А35-7136/2010).

Территориальное управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском к обществу А о признании недействительным договора о присоединении общества Б к обществу А и применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительными устава общества А в части присоединения общества Б к обществу А.

Согласно пунктам 12 статьи 77 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ  
«Об акционерных обществах» (далее - Закон об акционерных обществах) в случаях, когда в соответствии с данным законом цена (денежная оценка) имущества, а также цена размещения или цена выкупа эмиссионных ценных бумаг общества определяется решением совета директоров (наблюдательного совета) общества, они должны определяться исходя из их рыночной стоимости. Для определения рыночной стоимости имущества может быть привлечен независимый оценщик. Привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости является обязательным для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций в соответствии со статьей 76 Закона об акционерных обществах, а также в иных случаях, если это прямо предусмотрено Законом об акционерных обществах.

Цена выкупа акций общества Б была определена советом директоров на основании отчета независимого оценщика.

Согласно пункту 3 статьи 77 Закона об акционерных обществах в случае, если владельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование и определение цены выкупа акций общества осуществляется советом директоров общества, обязательным является уведомление федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченный орган), о принятом советом директоров общества решении об определении цены выкупа акций. Уполномоченный орган в срок, не превышающий 20 дней с даты получения копий решения совета директоров общества об определении цены выкупа акций и отчета оценщика, вправе направить в общество мотивированное заключение. Мотивированное заключение уполномоченного органа направляется в саморегулируемую организацию оценщиков, членом которой является оценщик, осуществивший оценку, в случае принятия уполномоченным органом решения о несоответствии отчета об оценке, подготовленного оценщиком, стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности для проведения саморегулируемой организацией экспертизы соответствующего отчета об оценке. В случае направления в саморегулируемую организацию оценщиков мотивированного заключения уполномоченный орган выносит предписание о приостановлении исполнения решения совета директоров общества об определении цены выкупа акций на срок проведения экспертизы соответствующего отчета об оценке и одновременно уведомляет общество об обращении в саморегулируемую организацию оценщиков для проведения такой экспертизы с приложением указанного предписания и копии направленного мотивированного заключения. Саморегулируемая организация оценщиков проводит такую экспертизу и по ее итогам направляет заключение в уполномоченный орган и общество в срок, не превышающий 20 дней со дня получения мотивированного заключения. В случае направления саморегулируемой организацией оценщиков по итогам экспертизы отрицательного заключения цена выкупа акций, определенная советом директоров общества, признается недостоверной. Уполномоченный орган вправе оспорить результаты экспертизы в судебном порядке. В случае, если уполномоченный орган не направил в общество заключение в установленный настоящей статьей срок, цена выкупа акций признается достоверной и рекомендуемой для совершения сделки.

Судом установлено, что предписание о приостановлении исполнения решения совета директоров по цене выкупа акций с мотивированным заключением было отправлено Росимуществом в адрес общества Б не 28 сентября 2009 г., а 2 октября 2009 г., то есть спустя 20 дней. В адрес же саморегулируемой организации оценщиков (далее – СРО оценщиков) мотивированное заключение было отправлено только 21 октября 2009 г..

В экспертном заключении СРО оценщиков сделало вывод о соответствии отчета оценщика в части цены выкупа акций требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая, что Росимущество направило обществу Б предписание о приостановлении исполнения решения совета директоров с нарушением 20-дневного срока, исполнение решения совета директоров от 9 сентября 2009 г. по праву не было приостановлено и 19 октября 2009 г. было проведено собрание акционеров общества Б, на котором приняты решения о реорганизации общества Б путем присоединения к обществу А, утверждении договора о присоединении общества Б к обществу А и передаточного акта.

Тот факт, что в дальнейшем, СРО оценщиков изменило сделанный им в экспертном заключении от вывод и пришло к выводу о несоответствии отчета оценщика об определении рыночной стоимости одной акции общества Б законодательству об оценочной деятельности, не свидетельствует о проведении обществом Б реорганизации с нарушением требований статьи 77 Закона об акционерных обществах.

- В удовлетворении требования о признании договора купли-продажи части здания (нежилого помещения) незаключенным отказано, поскольку при заключении договора стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, в том числе и по цене отчуждаемого недвижимого имущества, с даты составления отчета до даты совершения сделки с объектом оценки 6 месяцев не прошло (ФАС Московского округа, постановление от 16 марта 2011 г. № КГ-А41/1185-11 по делу № А41-18617/10).

Общество обратилось в арбитражный суд Московской области с иском к Администрации городского поселения о признании заключенного с ответчиком договора купли-продажи части здания - нежилого помещения незаключенным, ссылаясь на утрату актуальности к моменту заключения этого договора выполненного оценщиком отчета об оценке, на основании которого была определена цена приобретаемого недвижимого имущества.

Общество обратилось в Администрацию городского поселения с заявлением о приобретении в собственность в порядке реализации преимущественного права арендуемого с нежилого помещения.

По заказу Администрации городского поселения оценщиком был составлен отчет от об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещения, установлена в размере, определенном оценщиком в отчете об оценке.

Согласно пункту 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития от 20 июля 2008 г. № 256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

В соответствии со статьей 193 Гражданского кодекса если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

В соответствии со статьей 112 Трудового кодекса Российской Федерации нерабочими праздничными днями в Российской Федерации являются, в том числе 1, 2, 3, 4 и 5 января - Новогодние каникулы, а также 7 января - Рождество Христово.

При совпадении выходного и нерабочего праздничного дней выходной день переносится на следующий после праздничного рабочий день.

С учетом предусмотренных переносов шестимесячный срок с момента составления отчета об оценке для заключения договора заканчивался в первый рабочий день в 2010 году, которым являлось 11 января, когда и был подписан договор купли-продажи с рассрочкой платежа между сторонами, в силу чего суд отклонил доводы лица о том, что установленная этим договором цена отчуждаемого недвижимого имущества не может быть признана рыночной, как необоснованные.

- Заявленные требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в связи с отсутствием отчета об оценке права на заключение данного договора удовлетворены, поскольку в данном случае проведение оценки в силу закона не является обязательным (ФАС Поволжского округа, постановление от 29 апреля 2011 г. по делу № А55-18745/2010).

Администрация городского округа обратилась в арбитражный суд с иском к Управлению Росреестра с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, обязании произвести государственную регистрацию.

На основании постановления Администрации городского округа проведен открытый по составу участников и форме подачи предложений о цене аукциона по продаже права на заключение договора аренды нежилого помещения сроком на 15 лет.

По результатам аукциона между Администрацией городского округа и обществом заключен договор аренды недвижимого имущества.

Общество обратился с заявлением о государственной регистрации договора аренды. Управление Росреестра отказало в государственной регистрации договора аренды в связи с отсутствием отчета об оценке права на заключение договора аренды.

В соответствии со статьей 8 Закона об оценке проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Вышеуказанным положением обязательное определение рыночной величины стоимости права аренды не установлено, следовательно, в данном случае требование Закона об оценке об обязательном проведении оценки объекта не является императивным.

Из пункта 3 Информационного письма следует, что непривлечение оценщика влечет недействительность сделки в том случае, когда законодательством предусмотрен обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, что в данном случае правильно признано судами двух инстанций, не является обязательным.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ противоречит требованиям статей 171820 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ  
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и нарушает права и законные интересы заявителя.

- В удовлетворении требования о внесении изменений в договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный в порядке приватизации отказано, поскольку установленная договором цена, определенная на основании отчета об оценке имущества, включает сумму НДС в силу закона, оснований для изменения договора не имеется 
(ФАС Уральского округа, постановление от 29 апреля 2011 г. № Ф09-2084/11-С6 по делу  
№ А60-31568/2010-С12).

Предприниматель обратилась в арбитражный суд с иском к комитету о внесении изменений в договор купли-продажи в части указания в составе выкупной цены недвижимого имущества налога на добавленную стоимость.

Между Комитетом (продавец) и предпринимателем (покупатель) подписан договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимого имущества - здание нежилого назначения.

Основанием заключения указанного договора явилась реализация предпринимателем преимущественного права на выкуп арендованного имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Цена продажи имущества определялась в соответствии с его рыночной стоимостью согласно отчету об оценке.

Предприниматель обратился в с заявлением о внесении изменений в условия договора в части указания в выкупной цене суммы налога на добавленную стоимость. Администрация отказала предпринимателю во внесении таких изменений, указав на отсутствие оснований для изменения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Согласно пунктам 12 статьи 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Стоимость выкупаемого имущества в договоре купли-продажи определена на основании рыночной стоимости названного имущества, определенной в отчете независимого оценщика.

Исходя из статьи 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленномЗаконом об оценке.

Положениями Закона об оценке предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки.

В силу части 2 статьи 3 Закона об оценке под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Налоговый кодекс) при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в письме Минфина России, письме ФНС России, при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость. В связи с этим порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального недвижимого имущества, применяемый с 1 января 2009 года, не приводит к увеличению рыночной стоимости этого имущества на соответствующую сумму налога.

Таким образом, судом сделан вывод о том, что определенная в договоре купли-продажи стоимость недвижимого имущества, а, следовательно, и суммы предусмотренных договором платежей в счет уплаты этой стоимости, включают налог на добавленную стоимость.

При этом налог на добавленную стоимость подлежит исчислению, удержанию и уплате в бюджет истцом как налоговым агентом в порядке, установленном налоговым законодательством.

Необходимость соблюдения налогового законодательства сторонами указанного договора не является обстоятельством, влекущим изменение его судом на основании статьи 451 Гражданского кодекса.

Принимая во внимание изложенное и учитывая, что положения абзаца 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса в указанной редакции вступили в силу до заключения сторонами договора, наличие существенного изменения обстоятельств после заключения договора купли-продажи предпринимателем не доказано, отсутствие указания в стоимости выкупаемого имущества налога на добавленную стоимость не влечет необходимость изменения его условий на основании статьи 451 Гражданского кодекса, суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

- В удовлетворении требования о признании незаконными действий по наложению дисциплинарных взысканий отказано, поскольку заявителем не доказано нарушение прав и законных интересов оспариваемыми действиями (ФАС Московского округа, постановление от 23 июня 2011 г. № КА-А40/6053-11 по делу № А40-92541/10-139-485).

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий по наложению дисциплинарных взысканий Дисциплинарным комитетом СРО оценщиков, решения Совета СРО оценщиков.

В СРО оценщиков поступила жалоба с указанием на то, что ущерб, нанесенный автомобилю оценивался оценщиком - членом СРО оценщиков. По мнению заявителя отчет об оценке ущерба нанесенного автомобилю, составленный предпринимателем, имеет грубые ошибки и нарушения, противоречит статье 11 Закона об оценке.

СРО оценщиков отказало в удовлетворении жалобы заявителю, поскольку оснований для проведения внеплановой проверки деятельности члена СРО оценщиков нет, в связи с тем, что жалоба является немотивированной. Вопросы, касающиеся анализа рынка, могут быть исследованы только при проведении экспертизы спорного отчета об оценке.

Впоследствии заявитель обратился в СРО с просьбой провести экспертизу отчета об оценке с целью предоставления в судебные органы. По результатам экспертизы установлено, что отчет об оценке стоимости восстановительного ремонта, произведенный предпринимателем, не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценке, федеральным стандартам оценки, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны недостоверными.

На заседании Дисциплинарного комитета СРО оценщиков было принято решение о применении к предпринимателю дисциплинарного взыскания в виде предписания об устранении нарушений требований законодательных и нормативных актов, выявленных экспертным заключением, в течение 14 дней.

На следующем заседании Дисциплинарного комитета СРО оценщиков было принято решение о применении к предпринимателю дисциплинарного взыскания в виде повторного предупреждения о необходимости исполнения дисциплинарных взысканий, наложенных заседанием Дисциплинарного комитета СРО оценщиков. Кроме того Совету СРО оценщиков рекомендовано приостановить право подписи предпринимателя отчетов об оценке до окончания разбирательства по данной жалобе. Совет РОО постановил приостановить право подписи предпринимателя за неисполнение решений Дисциплинарного комитета СРО оценщиков.

Статьей 24.2 Закона об оценке установлено, что для обеспечения своей деятельности СРО оценщиков формирует: структурное подразделение, осуществляющее контроль за оценочной деятельностью членов СРО оценщиков; дисциплинарный комитет и экспертный совет; иные определенные внутренними документами СРО оценщиков органы и структурные подразделения.

Дисциплинарный комитет СРО оценщиков осуществляет деятельность в соответствии с Положением, утвержденным Общим собранием членов СРО оценщиков (далее – Положение), по вопросам применения мер дисциплинарного воздействия во взаимодействии с органами и должностными лицами.

Согласно статье 24.3 Закона об оценке контроль за осуществлением оценочной деятельности членами СРО оценщиков проводится ее соответствующим структурным подразделением, состоящим из работников СРО оценщиков, путем проведения плановых и внеплановых проверок.

Основанием для проведения СРО оценщиков внеплановой проверки может являться направленная в СРО оценщиков мотивированная жалоба на нарушение оценщиком требований Закона об оценке, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики.

Внутренними документами СРО оценщиков могут быть предусмотрены иные основания для проведения внеплановой проверки.

В ходе проведения внеплановой проверки исследованию подлежат только факты, указанные в жалобе, или факты, подлежащие проверке, назначенной по иным основаниям. В случае выявления нарушения материалы проверки передаются в дисциплинарный комитет.

Суд указал, что в настоящем случае в качестве мотивированной жалобы, являющейся основанием для проведения проверки и передачи Экспертным советом СРО оценщиков экспертного заключения заявителя в Дисциплинарный комитет СРО оценщиков, явилось заключение по экспертизе отчета об оценке рыночной стоимости услуг по восстановительному ремонту, проведенное оценщиком-экспертом.

В связи этим довод предпринимателя о том, что внеплановая проверка проводилась на основании жалобы заявителя, несостоятелен и опровергается материалами дела.

Суд также посчитал, что в силу Положения Дисциплинарный комитет СРО оценщиков имеет право обратиться в Совет СРО оценщиков с предложением о временном запрете члену СРО оценщиков подписывать отчеты об оценке.

- В удовлетворении части требований о взыскании убытков в виде внесенной арендной платы отказано, поскольку после вынесения судебных решений у истца отсутствовали препятствия для заключения договоров и отсутствовала причинно-следственная связь между действиями ответчика и убытками истца (ФАС Западно-Сибирского округа, постановление от 30 июня 2011 г. по делу  
№ А70-10718/2010).

Предприниматель обратилась в арбитражный суд с иском к оценщику о взыскании убытков.

В рамках реализации преимущественного права на приобретение предпринимателем арендуемого имущества Комитет по управлению имуществом в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ заключил с оценщиком муниципальный контракт на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов муниципальной собственности и права заключения договоров аренды объектов муниципальной собственности согласно спецификации к контракту.

Не согласившись с результатами оценки рыночной стоимости, проведенной оценщиком, предприниматель обжаловала их в судебном порядке.

Судом было установлено, что отчет об оценке выкупаемых помещений не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценке и Федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№ 254, 255, 256).

Предприниматель и Комитет по управлению имуществом подписали договор купли-продажи муниципального имущества. Право собственности покупателя на указанные объекты недвижимости зарегистрировано.

Ссылаясь на недостоверность первоначальных результатов оценки рыночной стоимости помещений, послуживших основанием возникновения у предпринимателя убытков в виде внесенной арендной платы за пользование помещениями за период с мая 2009 года по июнь 2010 года включительно предприниматель обратилась в арбитражный суд.

Размер убытков определен судом как общая сумма внесенной предпринимателем арендной платы за период с момента лишения предпринимателя права приобретения им помещения по реальной рыночной стоимости оцениваемых помещений (май 2009 год) до момента наличия возможности заключения договоров купли-продажи муниципального имущества (апрель 2010 года).

В силу пункта 1 статьи 24.6 Закона об оценке убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 1064 Гражданского кодекса вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (статья 15 Гражданского кодекса).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что противоправными действиями оценщика по предоставлению результатов недостоверной оценки рыночной стоимости имущества, являющейся обязательной для сторон сделки, предпринимателю причинены убытки в виде оплаченной ей арендной платы за период пользования имуществом, подлежащим приобретению в собственность.

При таких обстоятельствах суды удовлетворили частично исковые требования.

Источник: Минэкономразвития России

12 Августа 2011