Телефон горячей линии:
+7 (495) 780-17-86

Расширение Москвы: нет спальным районам, да концентрированному развитию

Череде слухов, возникших сразу после объявления о планах по расширению Москвы, настал конец - город предполагается "раздвинуть" за счет территорий, ограниченных Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги. Эксперты называют этот выбор наиболее оптимальным, но предупреждают, что освоение дополнительных 144 тысяч гектаров потребует не один год, причем владельцы подмосковных площадок, оказавшихся в зоне расширения столицы, постараются извлечь максимальную прибыль из такого подарка судьбы и вряд ли станут бороться с искушением максимально поднять цену на свою землю.

Планы на 105 миллионов "квадратов"

О том, что власти Москвы и Подмосковья определились с направлением расширения столицы, московский мэр Сергей Собянин и подмосковный губернатор Борис Громов объявили по итогам встречи с президентом России Дмитрием Медведевым.

По словам столичного градоначальника, город станет больше в 2,35 раза - со 107 тысяч до 251 тысячи гектаров. Расширение будет происходить за счет территорий, ограниченных Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги.

Подобный выбор в сообщении пресс-службы мэра и правительства Москвы объясняется сравнительно слабой урбанизацией этого сектора Московской области, его оптимальным месторасположением для выполнения столичных функций Москвы, а также тем, что здесь исторически размещаются объекты, способствующие выполнению столичной функции.

Как планируют в мэрии, на новых территориях города можется появиться до 105 миллионов квадратных метров недвижимости, в том числе 60 миллионов "квадратов" жилья и 45 миллионов "квадратов" зданий общественно-делового назначения.

"Это позволит предоставить жилье 2 миллионов москвичей и создать более 1 миллионов новых высококвалифицированных рабочих мест. На новых территориях Москвы предполагается размещение федеральных органов государственной власти, органов власти города Москвы, объектов международного финансового центра, научно-образовательного и инновационного кластеров, включая инновационный центр "Сколково", - рассказывается в пресс-релизе.

При этом, уточнил РИА Новости председатель Комитета столицы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев, подход к развитию Москвы на землях, передаваемых от Подмосковья, будет комплексным.

Очередной спальный район городу, по его словам, просто не нужен, так как это не решит "ни проблему парковок, ни проблему проживания, ни проблему транспорта".

А глава департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы Николай Федосеев не исключил, что "большая" Москвы может стать малоэтажной.

"Когда у Москвы появится больше участков для строительства, можно будет рассмотреть вопрос: что, где строить. В том числе - вопрос и малоэтажного строительства. В Москве оно практически не велось, за исключением многодетных семей, из-за ограниченности территорий", - пояснил чиновник.

МФЦ переезжает еще дальше на запад

Еще один вектор развития новых территорий Москвы, обозначенный властями, это формирование международного финансового центра.

Ранее планы по созданию МФЦ прежде всего связывали со строительством московского международного делового центра "Москва-Сити", но после того, как Собянин практически сразу после своего вступления в должность мэра столицы назвал ММДЦ градостроительной ошибкой, стало очевидно, что звезда делового центра закатилась, так и не взойдя.

В итоге, приоткрыл завесу тайны глава Московской области Громов, МФЦ решено создавать в районе Рублево-Архангельского - примерно там, где раньше миллиардер Сулейман Керимов, а затем владелец Бинбанка Михаил Шишханов собирались строить "город миллионеров" на 3 миллиона квадратных метров недвижимости премиум-класса.

От такого решения, считают эксперты, опрошенные РИА Новости, больше всего могут выиграть структуры Сбербанка - нынешнего владельца 60% проекта.

"С точки зрения владельца площадки решение построить МФЦ в районе Рублево-Архангельского - лучший из вариантов", - отмечает директор отдела стратегического консалтинга консалтинговой компании Cushman&Wakefield Илья Кузнецов.

Он объясняет свою позицию тем, что "жилье в таком проекте продавалось бы исключительно долго".

Согласен с Кузнецовым и старший вице-президент консультанта Knight Frank Андрей Закревский.
"Город миллионеров" - нереальный проект, так что Сбербанк будет только счастлив, если его (это проект - ред.) снимут с шеи банка. Ведь прежняя концепция требовала огромных капиталовложений с непонятной окупаемостью", - подчеркивает эксперт.

При этом Закревский указывает, что само по себе Рублево-Архангельское - это "самый логичный из всех претендентов на размещение МФЦ".

"Речь идет об одном из самых развитых районов Подмосковья", - поясняет он.

В то же время Кузнецов обращает внимание на то, что строительство МФЦ потребует "достаточно много времени", особенно если речь будет идти о перемещении туда федеральных ведомств.

Пока он не готов оценить, возведение какого объема площадей может потребоваться для МФЦ.

"Мы исходим из расчета, что формат современных административных центров предполагает 10 квадратных метров на одного человека. Но ведь если власти хотят сократить перемещение чиновников по Москве, то для "переезжающих" сотрудников федеральных ведомств нужно будет строить жилье", - добавляет представитель Cushman&Wakefield.

А вот Закревский задается другим, не менее актуальным для инвесторов, успевших поверить в "Москва-Сити" как в площадку для международного финцентра, вопросом.

"В Москве по-прежнему остается "Сити", вроде бы планировавшийся по те же нужды, что теперь Рублево-Архангельское. Так что все же нужно понять, что делать с ММДЦ?", - говорит он.

Настраиваемся на рост цен

Впрочем, большинство экспертов проблемы девелеперов "Москва-Сити" занимают в меньшей степени, чем размышления о том, каковы будут последствия решения о расширении Москвы на юго-запад и запад.

"Это интересное и хорошее место, но не самое дешевое в плане освоения. Придется строить мосты, развивать инфраструктуру, запускать общественный транспорт", - отмечает заместитель генерального директора по девелопменту ГК "Масштаб" Дмитрий Лосев.

Но вот в том, насколько активно стоимость земли в "новой" Москве будет подниматься, собеседники агентства все же пока сойтись не могут.

Так, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков полагает, что стоимость земли, "скорее всего, не сильно вырастет".

"Земля там и так достаточно дорогая. Не многие могут ее себе позволить", - утверждает он.

Земли будут покупать не у частников, а у крупных собственников, что не повлечет ажиотажного роста цен, но сопредельные небольшие территории, конечно, подрастут в цене, считает директор управления загородной недвижимости Владимир Яхонтов.

"Москве давно уже нужен цивилизованный пригород, а инвестиционная привлекательность этих земель крайне высока. Это очень хороший шаг для Москвы и Подмосковья", - уточняет он.

Закревский в свою очередь допускает повышение цен как минимум на 30% - такова, по его словам, сейчас разница между стоимостью столичных площадок у МКАДа и участками в ближнем Подмосковье.

А вот директор группы "Земер" Илья Терентьев не исключает и большего удорожания, связывая движение цен преимущественно с тем, по каким правилам будут строить и осваивать территории.

"В Москве фактически нет собственности на землю - она сдается в аренду. Если Москва позволит подмосковным инвесторам на этой территории работать какое-то время по старым правилам, стоимость сотки земли вырастет как минимум в 1,5 - 2 раза", - напоминает Терентьев.

Это расширение может быть не последним

В беседе с РИА Новости президент Союза архитекторов России (САР) Андрей Боков назвал решение властей расширять границы Москвы в южном и юго-западном направлениях началом нового этапа в истории столицы.

"Я думаю, что мы можем говорить о начале работы по строительству новой стратегии развития Москвы. Можно смело сказать, что Москва вступает в новый этап своей истории. Власти осознали, что инерционное движение непродуктивно", - сказал Боков.

Он подчеркнул, что эта новая стратегия будет следовать известному правилу: проблемы большого города решаются за его пределами.

Архитектор особо отметил тот факт, что речь идет не о создании спутников, нового кольца вокруг столицы, а о концентрированном движении в одном или нескольких направлениях.

С такой позицией согласны и другие эксперты, причем иногда их прогнозы кажутся такими же малореальными, каким недавно казалось ожидание расширение границ Москвы.

Например, президент корпорации "Инком" Сергей Козловский считает, что следствием переноса Международного финансового центра в Рублево-Архангельское может стать дальнейшее развитие инфраструктуры сопредельной Новой Риги и возникновение высотного строительства в этом районе.

Терентьев же вообще высказывает мысль, что раздвижение границ за счет территорий, ограниченных Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги, - это лишь пробный шаг, эксперимент, и Москва будет и дальше двигаться на запад.

Отчасти с подобным мнением готов согласиться и Козловский, также полагающий, что это расширение территории столицы не окажется последним.

"Развитие Москвы "вширь" в коридоре между Киевским и Варшавским шоссе... весьма логично.
Здесь проектировались целый ряд мегапроектов, на которые в свое время были сделаны большие ставки. Эти проекты - "А-101" и "Большое Домодедово" были достаточно подробно проработаны и, очевидно, что Москва их реализует в том или ином виде уже на столичных территориях. После того, как процесс развития этого участка будет завершен, агломерация будет развиваться и в других направлениях вокруг Москвы", - резюмирует глава "Инкома".

Источник - РИАН-Недвижимость

12 Июля 2011