Телефон горячей линии:
+7 (495) 780-17-86

Федеративный Союз Инвентаризаторов России с 19 по 20 июня 2006 года проводил конференцию

Федеративный Союз Инвентаризаторов России при участии Министерства экономического развития и торговли РФ, Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, Торгово-промышленной палаты Российской Федерации и Федерального агентства по управлению федеральным имуществом с 19 по 20 июня 2006 года проводил конференцию на тему: «Оценочная деятельность в организациях технической инвентаризации. Актуальные проблемы. Действующее законодательство». Место проведения: конференц-зал Культурного центра Вооруженных Сил Российской Федерации.

Конференция ФСИ, посвященная грядущему принятию закона об оценочной деятельности, мало напоминала собрание ученых мужей. Это был, скорее, дискуссионный клуб, в котором только протаптывалась тропинка к общему знаменателю. Вопросы задавали наперебой – и простые оценщики, и начальники отделов и управлений, и генеральный директор. Коснулись и пресловутого закона о «дачной амнистии». Иногда ответы лежали на поверхности, иногда их общими усилиями вытаскивали из глубины инструкций и методик, иногда «поисковая» работа была тщетной. Но время не может остановиться: 1 июля неминуемо наступает на пятки. Хотя впереди еще целый год, в течение которого многое станет на свои места, утрясется, устаканится, отпадет, высветится или покажется несущественным. Сегодня мы представляем вам только часть из того, что было сказано на прошлой неделе. И результат большого сбора оценщиков – резолюцию, за которую проголосовали «за» при шести воздержавшихся.

Нина ЗЕЛЕНКОВА, президент Федеративного союза инвентаризаторов России:

- В конце прошлого года Совет ФСИ принял решение о создании саморегулируемой организации оценщиков на базе служб технической инвентаризации. Считаю это правильным, потому что оценочная деятельность, желаем мы этого или нет, будет приобретать все большую значимость в жизни нашей страны. Оценка определяет стоимость имущества, а это и налоги, и интересы граждан. В организациях технической инвентаризации растет число оценщиков, которые имеют лицензию. Сейчас законодательство будет построено таким образом, что саморегулируемые общества будут состоять из физических лиц. Но по-прежнему в центре внимания остается одно – ответственность перед заказчиком. Будем ли мы ее делить со своими оценщиками или потеряем этот рынок? Как нам перестроить свою работу до 1 июля 2007 года? Ведь законопроект, пройдя второе чтение, наверняка будет принят с небольшими поправками. К сожалению, в нем пока достаточно неясных моментов, неточных формулировок, но мы будем вынуждены следовать его букве. Давайте искать рациональные зерна, строить разговор в конструктивном русле. Все в наших руках. Наше совещание даст нам возможность направить обращение и в Госдуму, и в Совет Федерации. Думаю, что если государство совсем уйдет из сектора оценочной деятельности, то позже оно же будет принимать новые законы и поправки, чтобы стабилизировать ситуацию.

Андрей ИВАКИН, заместитель директора Департамента имущественных и земельных отношений, экономики и природопользования Минэкономразвития РФ:

- Инвентаризация и оценка достаточно тесно между собой связаны. Система технического учета и технической инвентаризации уникальна, это единственный институт рынка недвижимости, который за все годы реформ, начиная с 20-х годов, сохранился практически в первоначальном виде. Сегодня, на наш взгляд, есть несколько серьезных проблем, которые требуют своего разрешения на законодательном уровне. Прежде всего нет четких требований к описанию объектов. Достаточно хорошо регламентирован порядок описания жилой недвижимости, а по промышленным объектам инструкции разрознены, документы не носят нормативного характера и давно устарели. Вторая проблема связана с дублированием работ, которые осуществляются и при землеустройстве, и при техинвентаризации. В последнее время идет тенденция передачи большинства полномочий государства на рынок. Это касается многих сфер услуг, и в данном случае техинвентаризация, наверное, это один из тех сегментов, которые в ближайшем будущем будут тоже перейдут на рынок. В ближайшее время совместно с экспертами мы подготовим ряд изменений в законодательство, которые прежде всего будут устанавливать четкий объем сведений и характеристик по всем категориям объектов недвижимости. Санкт-Петербургскому управлению инвентаризации и оценки недвижимости мы заказали разработку методик инвентаризации объектов недвижимости (и промышленных, и жилых), которые планируем утвердить приказом министерства.

Очень важно договориться и о том, как будет осуществляться привязка зданий и сооружений к земельным участкам. Сейчас в правительство внесен законопроект о кадастре, который предусматривает изменение схемы в системе учета и инвентаризации объектов недвижимости. Основных концептуальных решений два. Первое - функции инвентаризации постепенно должны перейти на рынок, то есть выполняться не ГУПами, а кадастровыми инженерами, которые будут осуществлять свою деятельность на конкурентной основе. Второе – учет зданий и сооружений будет объединен с учетом земельных участков в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости. Эти два решения постепенно, в течение ближайших лет, будут воплощаться на практике. Переход на рынок этой функции по инвентаризации зданий и сооружений будет сопровождаться созданием механизмов ответственности инвентаризаторов, их обязательным участием в саморегулируемой организации. Сейчас мы еще спорим о том, какие это должны быть лица – физические или юридические, но точно одно – это введение законом обязательного страхования профессиональной ответственности и составление перечня квалификационных требований. Это набор тех механизмов, которые обеспечат качество услуг и приемлемые цены.

Что касается сферы налогообложения, здесь тоже запланированы изменения. Основная идея заключается в том, чтобы постепенно перейти к одному принципу, то есть уйти от тех суррогатных стоимостей недвижимости, которые применяются (балансовая, инвентаризационная и т.д.). По земле  уже осуществлен переход от нормативной цены к кадастровой оценке, которая, на наш взгляд, если и не приближена сегодня к рыночной, то в ближайшие 2-3 года будет к этому стремиться.

По зданиям и сооружениям уже подготовлен законопроект, по которому по жилой недвижимости планируется переход на массовую оценку в целях налогообложения. Пока нет законопроекта, в котором бы предусматривался переход на массовую оценку по всем объектам недвижимости, но, я думаю, что это дело будущего.

В ближайшее время роль системы технического учета и инвентаризации для оценки в целях налогообложения будет существенно расти. Предусматривается также создание института массовой оценки. Пока оценка по земельным участкам осуществляется Федеральным агентством кадастра недвижимости, иногда заказы отдаются на рынок, но в целом не урегулирована процедура массовой оценки, тем более для зданий, строений и сооружений. В законопроекте предусмотрено, что методики массовой оценки недвижимости будут утверждаться Минэкономразвития. По всей видимости, это будут отдельные методики по разным категориям объектов. Конкурс по отбору оценщиков на проведение массовой оценки будет осуществляться субъектами РФ.

Вводится совершенно новый институт, который до сегодняшнего дня отсутствовал, - это возможность досудебного спора по результатам массовой оценки, создание определенных комиссий, в которых можно до суда обжаловать результаты. Только после этого результаты оценки будут вноситься в кадастр для использования налоговыми органами. Но применение массовой оценки, скорее всего, не ограничится только целями налогообложения, тут будут и выплаты компенсаций, и другие цели.

Сергей БЕСПАЛОВ, руководитель группы оценки ГУП «Брянскоблтехинвентаризация»:

- Не кажется ли вам, что переход к СОО практически уничтожит оценку. Государство перестанет контролировать этот сегмент, а оценщики – это все-таки люди, связанные с экономикой, с деньгами. Государство потеряет контроль над финансовыми цепочками.

Андрей ИВАКИН: Я не специалист по оценочной деятельности, но задам вам встречный вопрос – насколько сегодня качественно регулируется эта деятельность на практике, насколько этот институт себя оправдал? Государство проверяет отчеты оценщиков, лицензирует эту деятельность….

Сергей БЕСПАЛОВ: С одной стороны, я простой оценщик, с другой – лицо, ответственное за проверку этих отчетов. Могу сказать честно, что на сегодня единственным сдерживающим центром является ваша структура. Мы пробовали направлять отчеты на экспертизу в СОО, но там очень низкое качество. Для меня как оценщика очень страшно все, что будет впереди. И не в 30 тысячах дело, заработаем… Страшна анархия, куча законов, стандартов, которые не будут между собой стыковаться. За восемь лет люди более менее научились работать по ФЗ-135, а что будет завтра?

Андрей ИВАКИН: Завтра будет обязательное страхование профессиональной ответственности и участие в саморегулируемых организациях. Да, частные оценщики не регулируются государством. Понятно, что во многих странах оценка для налогообложения  делается государственными налоговыми оценщиками, она не отдается на рынок. А индивидуальная оценка для коммерческих целей выполняется частными оценщиками. Они не проходят лицензирование в госорганах.

Светлана ВЕПРЕВА, начальник отдела, областного центра недвижимости (Свердловская обл.):

- Ситуация такова, что когда объектом оценочной деятельности является физическое лицо, то юридическое лицо перестает существовать. А ведь в течение многих лет и физическими, и юридическими лицами, которые неплохо сосуществовали, наработан огромный опыт. Получается, что многие организации окажутся у разбитого корыта. У нас очень часто при переходе от слова к делу получается абсурд.

Нина ЗЕЛЕНКОВА:

- Не драматизируйте ситуацию, закон еще не принят.

Николай КОВАЛЁВ, начальник отдела оценки «Центра технической инвентаризации Кемеровской области»:

- Я в поддержку коллеги. На памяти недавняя встреча с г-ном Плескачевским, основным разработчиком программы. Ситуация на самом деле удивительная и парадоксальная. Оценщику в одном лице, согласно законопроекту, предъявляется вот такой минимум требований: он должен быть юристом, как минимум владеть основами прикладной экономики и математики и разбираться в вопросах технической инвентаризации. Говорят, что закон улучшает профессиональную деятельность оценщика, но оно же возлагает на него такие функции. Каким образом одно физическое лицо может держать в одной голове базовые знания? Если закон прошел второе чтение, третье-четвертое, как показывает опыт, он проходит практически без кардинальных изменений. Есть ли возможность повлиять на что-то?

Андрей ИВАКИН:

- Есть практика отклонения законопроекта Советом Федерации.

Нина ЗЕЛЕНКОВА:

- У нас есть Москва и есть Питер – две столицы. Инвентаризаторы знают, что это совсем другой мир, другой план. На них нельзя ориентировать Россию. Почему методики разрабатывают именно ленинградские специалисты, у которых нет опыта работы в других регионах? Почему это хотя бы не «Ростехинвентаризация», у которой огромный охват? Понятия, допустим, «чума» в Петербурге нет, как нет и «саманного дома». Где-то есть шахты, где-то гидросооружения – это особенности России. Я считаю, что разработчиком должен быть специальный коллектив, который занимается именно данным вопросом.

Андрей ИВАКИН:

- Когда я говорю «разрабатывают», это не значит, что в работе не участвуют другие организации. Разработчику главное сделать первый вариант, концептуальный документ. Дальше включается «Ростехинвентаризация», потом пригласим и специалистов от ФСИ.

Александр НОСКОВ, и.о. президента саморегулируемой организации оценщиков (СОО):

 – Давайте обсудим некоторые новеллы законопроекта. Мы должны понять, нужна ли оценщикам, работающим в системе технической инвентаризации, такая организация или их нужно пустить в свободное плавание. Сам факт того, что мы проводим конференцию в рамках ФСИ, уже говорит о том, что вопросы техинвентаризации очень тесно связаны с вопросами оценки. Та организация, которую мы планируем создать, позиционируется именно в сфере деятельности БТИ. Именно эта черта отличает ее от других организаций оценщиков.

Всем ясно, что к третьему чтению в законопроекте принципиально ничего не изменится. Но ведь возможно, что Совет Федерации может отклонить его. Но давайте все-таки будем обсуждать то, что есть.

Вот два самых главных момента. Первый - субъектом оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков, и второй – застраховавшие свою ответственность. Оценщик может осуществлять свою деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, и на основании трудового договора с юридическим лицом. Но в этом случае оценщик обязан предоставить СОО информацию об этом юрлице. А юридическое лицо, которое намерено заключить договор на проведение оценки, обязано иметь в штате не менее двух оценщиков и предоставить СОО для проведения контроля документы и материалы, на основании которых проводилась оценка.

Саморегулируемая организация – это некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр СОО и объединяющая на условиях членства оценщиков. До включения в госреестр это просто обычная некоммерческая организация. Наиболее удобной формой для нас является некоммерческое партнерство.

Вот четыре главных момента по требованиям к СОО: в ее составе должно быть не менее 500 физических лиц; наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов членов этой организации; наличие специализированных органов управления; наличие стандартов и правил оценочной деятельности, которые утверждены самой организацией.

Оценщик одновременно может быть членом только одной организации. Если он исключен из нее, то в другую может вступить только через три года. Условия жесткие, контроль жесткий.

Убытки, причиненные оценщиком, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика. При страховании как будет выглядеть юридическое лицо, в котором работает оценщик? Он должен заключить договор обязательного страхования своей ответственности в размере не менее чем 300 тыс. рублей. Для формирования компенсационного фонда обязательный взнос каждого члена СОР должен быть не менее 30 тыс. рублей. Компенсационный фонд не может быть расходован ни на какие иные цели, кроме возмещения ущерба, который не возмещен самим оценщиком (например, не хватило страховки). Единовременная выплата предусмотрена в размере не более 600 тыс. рублей.

В особенности некоммерческого партнерства, который предлагается, положен принцип не только выдачи свидетельств, но и специального разрешительного документа, который дает право на занятия оценочной деятельности и по существу заменяет ныне действующую государственную лицензию.

Сергей БЕСПАЛОВ:

- А если членов становится менее 500, надо заявить в федеральные органы. Дается два месяца. Если членов по-прежнему недобрали, организация исключается из реестра, а компенсационный фонд «умирает». Вот вам и ваучер номер два для оценщика.

Нина ЗЕЛЕНКОВА:

- Слушая выступления, я не перестаю ловить себя на мысли, что у нас прекратилась субординация принятия решений. Вот говорят о кадастре объектов недвижимости. Но закона-то нет даже в Госдуме, но кадастр уже начинают строить. А если закон не примут? Создается парадоксальная ситуация: один объект, а на него 3-4 ведомства, которые живут по своим законам. Каждый принимает свой закон и вносит изменения в закон соседа. А тот принимает свои поправки. Это знаете, как латать какую-то очень изношенную ткань: одну дырку зашиваешь, другая рядом образуется. Бедный объект недвижимости: налогообложение – это налоговые органы, право регистрирует другое ведомство, учет будет вестись в Роснедвижимости, а оценка уйдет неизвестно куда и неизвестно какой она будет. Это просто бессмертный Райкин. В костюме один шьет пиджак, другой брюки, третий пришивает рукав. К пуговицам претензии есть? К пуговицам претензий нет. Я считаю, что на сегодняшний день в России пуговицы – это БТИ. Надо держать ситуацию до тех пор, пока наверху не договорятся, как же все-таки мы будем жить дальше. Нашу базу, которую мы нарабатывали десятилетиями, пытаются забрать, переделать, а в результате никто не уверен, что с ней будет. Вот проведена кадастровая оценка земель, вопросов по-прежнему много. А сколько денег потрачено на эту оценку? То же самое повторится с недвижимостью: субъектам будут выделяться большие деньги. А что сейчас налоги не собираются? Надо все-таки, чтобы одно ведомство занималось комплексом недвижимости. Может быть, надо даже создать специальное министерство. Почему раньше землей занимался Росземкадастр? Все думают о том, какой закон написать, а о нашем гражданине кто подумает? Говорим о рыночной оценке, но первый вопрос, который мы должны себе задать: а гражданин сможет платить налоги с рыночной оценки своей недвижимости? Да нет, конечно. Можно оценить, переоценить, затратить бешеные деньги, а он платить не будет. Может, правительство РФ должно скоординировать все действия в отношении одного бедного садового домика. Сейчас ведь три ведомства к одному забору идут. Но все они «в натуре» не ходят: ни Роснедвижимость, ни Росгеристрация, ни налоговики. Пока с садовым домиком работают только БТИ и частники-геодезисты. А все остальные, не видя объекта, оставляют за собой законодательные функции. При таком положении порядок будет? Никогда. В результате налоги остаются в карманах наших граждан. Они сейчас декларативно свою недвижимость оценят, зарегистрируют за сто рублей, а  дом у некоторых на миллион долларов. И 100 рублей заплатят и пенсионер, и миллионер. Вот и все наше равноправие.

С нами должны работать государственные институты, у нас есть аналоги, есть база. От нее нельзя уходить. Давайте поднимать сборники Госстроя. Актуализировать старые сборники может только государство, это колоссальный труд, большие деньги.

Иван ЛЕБЕДЕВ, советник президента некоммерческого партнерства «СМАО»:

- Сегодня при обсуждении законопроекта у большинства две основные причины для беспокойства. Первая – предусмотренная новая ответственность исполнителя, соответственно снижение роли юридического лица в оценочной деятельности. Вторая – саморегулирование этой деятельности, то есть вопрос контроля за качеством. Как представитель саморегулируемой организации я, само собой, ратую за отмену государственного лицензирования, но с другой стороны, здесь есть масса подводных камней. Сейчас государство как бы стоит над этой схваткой. Когда организации сами начнут регулировать своих членов, контролировать качество, начнется конкуренция. Уже сейчас есть недобросовестные моменты между СРО.

Я не сильно переживаю по поводу этого закона. С 1998 года основная моя деятельность образовательная, то есть подготовка оценщиков. Вопрос качества оценки заключается в подготовке оценщиков, отсюда уже проистекает ответственность. Понятно, что любой отчет – это субъективное мнение оценщика, абсолюта не может быть. И любой отчет при желании можно завернуть. Вопрос – в доказательности и в той информации, которая используется в отчете. Конечно, у оценщиков системы технической инвентаризации самые большие преимущества, потому что у них есть вся информация по объекту, возможность выезда на объект, анализа информации и технической, и рыночной, а также информация по сделкам. Но обработка этой информации, составление отчетов желает быть лучшей. Понятно, у вас безумный вал работы. Во многих регионах по оценке недвижимости вы можете дать фору любому оценщику. Но из-за этого вала, может быть, страдает качество. И вопрос ответственности как раз возникает тогда, когда у нас теряется качество. Нужно не только учиться, но и самообразовываться: читать методики, литературу, учебники.

Сегодня была затронута тема стандартов оценки. Это вещь очень важная. Есть международные, европейские, российские стандарты, стандарты Российского общества оценщиков. Сейчас каждая СРО будет выпускать свои. По законопроекту будут выпущены общероссийские стандарты оценки, утвержденные Национальным советом по оценочной деятельности. Они вберут в себя стандарты многих СРО, по которым и придется работать. На самом деле большая часть этих стандартов идет в русле  международных стандартов.

Оценочной деятельности без технической инвентаризации существовать просто невозможно. Потому что любой оценщик берет информацию,  только опираясь на органы техинвентаризации. В стандартах партнерства «СМАО», которые практически готовы к выходу, прописано, что документы БТИ просто обязаны быть. Именно они подтверждают правоспособность заказчика, утверждают количественные и качественные характеристики объекта. А это очень важно для оценки. Если мы не видим, кому объект принадлежит, теоретически уже невозможно заказать оценку. Выходя на объект, мы видим объект, но не видим, что этому объекту принадлежит. Видим земельный участок, здание – чье все это? Без технической инвентаризации жить невозможно. Радует, что вы решили создать свою саморегулируемую организацию, чтобы сплотить ряды, повышать качество работ по оценке. Думаю, мы будем помогать вам в создании стандартов, оказывать методическую помощь.

Могу сказать, что ни одна СРО не ожидала такого варианта законопроекта, хотя слухи ходили давно. Если кого-то из вас пугают взносы, то скажу то, что говорю всегда. Если определяющей характеристикой выбора организации, в которую планируешь вступить, является, грубо говоря, халява, то эта организация обречена на провал. Невозможно на отсутствующие взносы содержать толковых специалистов. Когда люди платят, они знают, за что платят и что они получат.

Мы не против создания новых организаций, потому что загонять всех в одну, как в КПСС, мало толку. Когда есть конкуренция, повышается качество, есть, с чем сравнивать. Те организации, которые не достигают нужного качества, просто разорятся, уйдут с рынка.

Наибольшие споры вызвало на конференции выступление Кирилла Кулакова, доцента кафедры Государственного строительного университета и практикующего оценщик, об особенностях рыночной оценки недвижимости. Он утверждал, что отчеты органов технической инвентаризации по оценке гораздо ниже уровнем, чем у многих оценочных фирм.

Нина ЗЕЛЕНКОВА:

- У вас смешение понятий, вы не отделяете мух от котлет. У органов технической инвентаризации есть две функции - государственная и рыночная. Так вот инвентаризационная стоимость, о которой вы рассуждаете, – это наша госфункция, и ее определение выведено из-под юрисдикции закона об оценочной деятельности. Эту стоимость мы определяем для целей налогообложения.

Юрий ЛАВРЯКОВ, заместитель генерального директора «МОБТИ»:

- В области оценочной деятельности сотрудники БТИ имеют стаж вовсе не пятилетний, а гораздо больший - с 1992 года. Это, между прочим, практикующие оценщики. Вопрос относительно техпаспорта и строительной экспертизы. Единственным  государственным документом, подтверждающим наличие объекта и его состояние, является техпаспорт, но не строительная экспертиза. Она не носит госфункций и выполняется коммерческими организациями. Лицензия на проведение таких работ практически у всех наших оценщиков есть.

Да, с методиками можно спорить, но ведь и сами методики спорные. А о сравнительном анализе вообще пока говорить нельзя, так как нет достоверности источников. Считаю, что опора оценщиков – это техническая инвентаризация, а не наукообразие в области оценочной деятельности. Нас призывают при оценке садовых домиков в полной мере использовать все методики. Это трое суток работы, а стоимость – две тысячи рублей. Вы готовы на такое? При введении закона о нотариальных действиях только на территории Московской области мы выполнили более пяти тысяч отчетов. И это меньше чем за полгода. Как вы себе представляете использование таких мощных методик при массовой оценке для граждан? Для банков, пожалуй, да. Задача нашей методической работы и состоит в том, чтобы формировать стандарты, приводить их к удобству. Нам не нужны надуманные проблемы. Лучше скажите, как делать.

Рашид ХАДИУЛИН, исполнительный директор НО «ФСИ России»:

- Сегодня мы говорили о многом. Но главное - нам нельзя отстать от того поезда, который так быстро бежит в законодательном поле. И поэтому создание саморегулируемой организации оценщиков сейчас просто необходимо.

Ольга САСОРОВА.

21 Июня 2006