Телефон горячей линии:
+7 (495) 780-17-86

Чего ждать от нового налога на недвижимость? Мнения экспертов

Вопрос о введении единого налога на недвижимость обсуждается еще с 2003 года. Этот налог должен заменить собой три налога: налог на имущество физических лиц, налог на имущество организаций, земельный налог.

"Развитие этого вопроса связано еще и с тем, что с 1 марта 2008 года вступил в силу Закон о государственном кадастре недвижимости, - говорит заместитель генерального директора "МИЭЛЬ–Брокеридж" по правовым вопросам Ирина Шугурова. - Если раньше земельные участки и строения считали по отдельности: в БТИ – отдельно строения, в Кадастровой палате – отдельно земельные участки, то закон предписывает считать вместе, чтобы земля и строение были единым имущественным комплексом, единым объектом недвижимости. После утверждения кадастровой стоимости этого единого объекта недвижимости, именно с нее должен считаться налог. Но работа по постановке всех объектов на кадастровый учет колоссальна и займет не один год, тем более, что методика определения кадастровой стоимости еще дорабатывается. И плюс к этому – действие этого закона в том или ином регионе возможно только при условии, что будет проведен кадастровый учет всех объектов недвижимости в этом регионе, и будут официально утверждены результаты кадастровой оценки. Существует определенный порядок: сначала проводится кадастровый учет, кадастровая оценка, а затем идет процедура утверждения кадастровой оценки. Только после того, как будут посчитаны, поставлены на учет, оценены все объекты, и будут утверждены результаты оценки, можно будет говорить о взимании налога".

По мнению генерального директора "РЕЛАЙТ-Недвижимость" Олега Самойлова, главная идея, лежащая в основе нового порядка налогообложения недвижимости, безусловно, разумна и благородна: обеспечить корреляцию между размерами налоговых платежей и стоимостью недвижимого имущества, принадлежащего гражданам. – "Причем, стоимостью не абстрактной, а реальной рыночной, - уточняет Олег Самойлов. Не секрет, что в настоящее время инвентаризационная стоимость недвижимости, рассчитываемая органами БТИ и принимаемая за основу при начислении налога, не имеет никакой стыковки с реалиями рынка. Теперь же законодатели эту стыковку собираются обеспечить, чтобы те, чьи квартиры и дома стоят дорого, платили в бюджет ощутимо больше тех, у кого, кроме скромной квартирки и "сборно-щелевого" дачного домика на участке 6 соток, попросту ничего нет. Не сомневаюсь в том, что подобный подход, еще в 90-е годы отраженный в знаменитой фразе "Не жадничайте, надо делиться", найдет значительное число сторонников среди российского населения, поскольку идея "раскулачивания богатеев" в нашей стране имеет давние и глубокие исторические корни. Вот только на практике от нового порядка уплаты налога на недвижимость пострадают, боюсь, вовсе не самые обеспеченные слои населения. Для действительно богатых людей повышение размера налога едва ли сможет стать серьезной финансовой проблемой. Самых бедных, в том числе пенсионеров, государство, надеюсь, от увеличения платежей защитит, по крайней мере, о таких планах в настоящее время заявляется".

"Насколько нам известно, задержка введением нового налога на недвижимость вызвана тем, что данный налог будет рассчитываться, исходя из рыночной цены недвижимости, а не той, которая используется сейчас (например, для квартир - стоимость по БТИ), - комментируют аналитики ЗАО "Инновации в строительстве". - Именно с методикой определения рыночной цены и возникают проблемы у разработчиков закона, поскольку Госкомстатовские данные, по понятным причинам, вызывают сомнения, а у реальных аналитиков рынка - у всех разные абсолютные цифры".

На кого ляжет основная финансовая нагрузка? "Правильно, остается многострадальный российский "средний класс", о необходимости развития которого так любят рассуждать политики. - считает Олег Самойлов. - Кто входит в категорию "среднего класса"? Преимущественно, представители наиболее экономически активной части населения. Вот им-то как раз посредством нового налога, вероятно, "подрежут крылышки" сильнее всего".

В свою очередь, аналитики ЗАО "Инновации в строительстве" считают, что неясные моменты существует в отношении дифференцирования ставки налога (в зависимости от типа, класса, количества объектов недвижимости и т.п.). Очевидно, что ставка должна быть различной для различных категорий населения: бабушка, у которой одна однокомнатная квартира, или многодетная семья должны платить меньше, чем олигарх, у которого много различной недвижимости (поэтому он и называется "налогом на богатство"). Однако точные значения пока также не определены (и, в первую очередь, в связи с неопределенностью в расчете
рыночной цены). В отношении сроков принятия закона мы не склонны давать оптимистичные прогнозы - скорее всего, обсуждение продлится еще и в течение этого года.

"Собственникам домов, квартир, гаражей и т.п., начисляют налог, согласно Закону "О налогах на имущество физических лиц" от 9 декабря 1991 года № 2003-1 (с изменениями и дополнениями), а также иным нормативным актам, - говорит Ирина Шугурова. - Платить налог обязаны также иностранные граждане, безработные, даже несовершеннолетние (на его имя приходит уведомление, и его законные представители – родители или опекуны – обязаны уплатить налог в соответствии с п.2 ст.27 Налогового кодекса РФ). Отдельные категории лиц имеют право не платить налог:

― Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;
― инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
― участники гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР и приравненные к ним лица;
― лица, получающие льготы в соответствии с Законом РСФСР "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС", а также лица, указанные в статьях 2, 3, 5, 6 Закона Российской Федерации "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча;
― военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;
― лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
― члены семей военнослужащих, потерявших кормильца".

Наибольшую тревогу у Олега Самойлова вызывает даже не подход к начислению налога, а система оценки объектов, которую предполагается применить. Как уже было отмечено, задача, которую предполагается решить, это создать возможность исчисления налога исходя из реальной рыночной стоимости недвижимости. При этом оценку недвижимости планируется осуществлять методом так называемой "массовой оценки". Между тем, поскольку массовая оценка недвижимости обеспечивает результаты не более точные, чем пресловутая "средняя температура по больнице", величины расхождений ее итогов и реальных рыночных цен, на мой взгляд, могут быть весьма существенны. Ведь реальная рыночная цена, являясь отображением реально состоявшихся сделок, учитывает множество факторов, которые могут оказывать высокое влияние на цену объекта, но система массовой оценки их охватить не в состоянии. Может ли массовая оценка, к примеру, корректно учесть разницу в ценах квартир, окна которых выходят в тихий двор и на оживленную улицу? Или наличие консьержа? Или юридическую историю квартиры? Или ценовую поправку, которая может возникнуть в связи с обстоятельствами продажи квартиры и длиной "альтернативной" цепочки? "Вот и получается, что новая система оценки, на поверку, едва ли окажется более рыночной, чем предыдущая", - говорит Олег Самойлов.

Ирина Шугурова резонно уточняет, что механизм формирования суммы налогового отчисления за объект недвижимости знает только налоговая инспекция, и если гражданин не согласен с суммой налога и т.д. он может обращаться в суд и отстаивать свои интересы в суде. Все виды налогообложения отражены в едином Налоговом кодексе РФ. Сумма налога на имущество определяется на основании инвентаризационной стоимости, которую определяет БТИ. Эта стоимость традиционно в несколько раз ниже рыночной.

"На рынке Московского региона сформированы некие критерии, по которым объекты городской и загородной недвижимость можно отнести к тому или иному классу, говорит Ирина Шугурова. - Есть достаточно устоявшиеся на рынке категории – бизнес-класс, премиум, эконом и т.д. Например, очевидно, что таунхаусы в центре Москвы, квартиры в жилых комплексах, которые имеют отдельную инфраструктуру, подземные гаражи, стоянки, бассейны, фитнес-клубы и т.д., относятся к высоким классам жилья – бизнес, премиум, де-люкс и подлежат налогообложению по высоким ставкам".

То, что касается земельных участков, раньше существовало понятие "нормативная цена" участков, она была очень низка. Сейчас появилась кадастровая стоимость, которая в три-четыре раза превышает нормативную цену, а иногда даже приравнивается к рыночной стоимости участков. Кадастровая стоимость земельных участков, по крайней мере, в Московской области уже определена. И земельный налог платится в процентах от кадастровой стоимости. Например, Законом г. Москвы определено, что налоговая ставка на земли, занятые жилым фондом, составляет 0,1% от кадастровой стоимости. На участок для дачного хозяйства, огородничества, садоводства – 0,3% от кадастровой стоимости.

"Для того чтобы оценка объектов недвижимости действительно являлась отражением рыночных цен, в распоряжении оценщиков должен находиться значительный массив сведений о реальных ценах сделок, комментирует Олег Самойлов. - Однако в нынешних условиях подобная информация не носит открытого характера, так как ее раскрытие создает значительные финансовые издержки для многих продавцов. И для того, чтобы преодолеть эту проблему, государство, по моему мнению, должно сделать важный шаг, без которого корректная оценка объектов невозможна. А именно - изъять из статьи 220 Налогового Кодекса норму, распространяющую размер имущественного налогового вычета в размере всей суммы, вырученной от продажи объектов недвижимости, лишь на случаи, когда имущество принадлежало продавцу более трех лет. Конечно, устранение данной нормы повлечет за собой определенные потери в поступлениях налогов на доходы физических лиц. Однако существенное недополучение бюджетом поступлений по этому виду налогов имеет место и сейчас, даже, несмотря на активную фискальную деятельность органов налогового контроля, поэтому представляется, что размер возможных потерь будет не так уж и велик. Зато при этом откроется возможность внедрения корректной системы оценки объектов, которая станет реальной основой для внедрения налогообложения недвижимости исходя из действительно рыночной стоимости".

В соответствии с заявлениями, которые делают разработчики, новый порядок начисления налога должен быть введен в 2013 году, поскольку к этому моменту планируется завершить формирование кадастра объектов недвижимости. "Правда, в том, что в оставшиеся два года эта работа будет выполнена, лично у меня есть серьезные сомнения", - подытожил Олег Самойлов.

Источник - Финам.Инфо

3 Февраля 2011